나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [8] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (8)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.077㎡ (약 7.59평)

건물면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물지분: 31.93㎡ (약 9.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

신청채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

건물구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 3층

준공일자 (사용승인): 2017년 1월 31일

총 채권액: 1,625,000,000원

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 대체로 무난함.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017년 4월 26일 접수된 수협은행 근저당권 (1,235,000,000원)임.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 1,625,000,000원 (근저당권 2건, 임의경매 1건)

* 임차인 현황:

* 임차인: 노 (주택)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 확정일자: 2024년 11월 14일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* *주의:* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있음.

* 유치권 관련 사항:

* 청록건설(정병태)이 공사대금 425,920,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결(2026.4.2. 확정)을 받아 유치권이 성립되지 않았음.

* 이경범이 공사대금 229,700,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결(2026.3.28. 확정)을 받아 유치권이 성립되지 않았음.

* *결론:* 신고되었던 유치권들은 법원의 판결에 의해 모두 부존재 확인되었으므로, 낙찰자가 인수할 유치권은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 단지 인근으로 근린생활시설, 점포, 주점 등 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주요 이용객: 주변의 주거 밀집 지역을 중심으로 한 소비층과 지역 내 유동인구가 주요 상권의 기반이 될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 갖추고 있음.

* 편의시설: 인근에 경기물류고등학교가 위치하며, 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 부존재: 신고된 유치권들이 법원 판결로 모두 소멸되어 법적 권리 관계는 명확한 상태임.

* 채권 총액: 16.25억 원에 달하는 높은 채권 총액은 채무 회수를 위한 적극적인 경매 진행을 시사하며, 이를 통해 취득 기회가 될 수 있음.

* 주변 시설: 인근에 위락시설이 일부 포함되어 있어 개인에 따라 선호도가 갈릴 수 있으나, 주거용 건물과의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않음. (추가적인 현장 조사 권장)

* 임대차 관계: 임차인 노 는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당을 받지 못할 경우 임차인의 명도 저항이 발생할 가능성은 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 도시형생활주택으로, 감정가 9,200만원에 경매로 진행 중임.

* 신고되었던 유치권들이 법원 판결로 부존재 확인되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 신청 채권자의 채권액이 매우 높아 경매 진행의 동기가 확실하며, 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

* 주변 유사 면적 및 연식의 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 통한 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적(약 9.66평)으로 초기 투자 부담이 낮고, 1~2인 가구 대상의 임대 수요 확보가 용이함.

* 법적으로 명확한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능함.

* 평택시의 지속적인 개발 및 산업단지 조성 등 지역 경제 활성화로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

* 안중읍 지역은 향후 개발 가능성이 높아 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 산출 근거:

* 감정가: 92,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 8일 거래된 29.91㎡ (서진빌, 2015년 준공)의 실거래가는 7,500만원이었으며, 이는 약 250.8만원/㎡에 해당함.

* 본건의 면적(31.93㎡)에 위 단가를 적용 시, 약 7,995만원 (31.93㎡ * 250.8만원/㎡)으로 산출됨.

* 인수되는 보증금: 0원

* 권고 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 80,000,000원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

* 주변 시세 변동, 경매 경쟁 상황, 물건의 현황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.