나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [2] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경547 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6, 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 63,000,000원

* 토지 면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

* 토지 지분: 16.718㎡ (약 5.06평)

* 건물 면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 건물 지분: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 5층 건물이며 본 건은 2층 201호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 목재 사이딩 및 경량 판넬로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 새시창입니다. 건물 전체에는 노래방 1개소, 휴게음식점 1개소, 도시형생활주택 17개호가 포함되어 있습니다.

* 이용 상태: 본 건 201호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 도시형생활주택은 개별 난방 설비가 되어 있습니다.

* 토지 현황: 3필지의 토지가 일단지로 이용되고 있으며, 부정형의 평탄한 토지로서 집합건물(근린생활시설 및 도시형생활주택)의 부지로 활용되고 있습니다. 본 건은 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 26일 접수된 수협은행 근저당권(1,235,000,000원)입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,625,000,000원 (수협은행 근저당 1,235,000,000원 + 우길제 근저당 390,000,000원)

* 경매 개시 결정: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사의 임의경매 신청에 의해 개시되었습니다.

* 유치권 관련 사항:

* 청록건설(정병태)은 2025년 3월 31일 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2026년 4월 2일 확정)을 받아 해당 유치권은 소멸될 예정입니다.

* 이경범은 2025년 4월 16일 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 이 역시 신청채권자의 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2026년 3월 28일 확정)을 받아 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 29일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 안중읍 안중리 일대는 주거 시설과 더불어 상업 및 위락 시설이 혼재된 복합 상권의 특성을 보입니다. 근린생활시설, 점포, 주점, 위락시설 등이 함께 분포하여 다양한 유동인구를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 주변 시설: 경기물류고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업 시설들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 경기물류고등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 안일고등학교 역시 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려한 입지로 판단됩니다.

* 편의 시설: 주변에 점포, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 법적 분쟁: 과거 유치권 신고가 있었으나, 법원의 원고 승소 판결로 인해 유치권은 소멸될 예정이므로 법적 리스크는 해소된 것으로 보입니다. 다만, 법원의 확정 시점과 등기 말소 진행 상황을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 파악된 임차인 이주해 씨는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계는 미상인 경우가 많으므로, 현장 방문 시 정확한 점유 및 사용 현황을 재확인하는 것이 중요합니다.

* 건축물 현황: 본 건의 건축물대장상 전유부 면적은 21.32㎡로 비교적 작은 소형 면적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 과거 유치권 관련 법적 분쟁이 있었으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결을 받아 법적 문제는 해결된 상태입니다. 주변에 상업 및 위락시설이 혼재되어 있어 주거 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 향후 개발 계획 및 지역 시장 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 법적 문제 해결: 신고되었던 유치권들이 법원의 판결로 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계가 명확합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합하며, 지역 내 임대 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 6300만원 대비 주변 유사 면적 물건의 최근 매매 사례(2026년 4월, 7,500만원)를 고려하면, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 동시 확보가 가능합니다.

* 입지: 평택시 안중읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(29.91㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 7,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 21.32㎡로 면적이 작지만, 감정가(63,000,000원)는 이를 상회하는 수준으로 평가되었습니다. 법적 리스크가 해소되었고, 소형 면적의 실거주 및 임대 수요를 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격으로 낙찰받는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 100% 수준에서 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이를 적정 범위로 제안합니다.

* 최종 제안 입찰가: 72,000,000원 (이는 낙찰을 위한 희망가이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 조절될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.