나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [14] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경547 (14)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 45,000,000원

토지면적: 11.95㎡ (약 3.61평)

건물면적: 15.24㎡ (약 4.61평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. [cite: Appraisal Summary]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 평택시 안중읍 안중리 지역에 소재하며, '경기물류고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 주거 시설이 밀집되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: Appraisal Summary]

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

본건이 속한 토지는 3필지로 이루어진 부정형의 평탄한 토지이며, 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택)의 부지로 이용 중입니다. 본건은 남서측으로 도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획은 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안일고)에 해당합니다. [cite: Appraisal Summary]

대지권의 목적이 된 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용되고 있는 차이가 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

건축물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕으로, 총 5층 중 지상 4층에 위치한 403호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감이며, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창입니다. [cite: Appraisal Summary, Building JSON]

본 건물은 2017년 1월 31일 사용 승인되었으며, 총 17세대가 거주 가능한 도시형생활주택입니다. [cite: Building JSON]

3.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 본건(도시형생활주택)은 개별 난방 설비가 되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 현황)

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 수협은행의 근저당권(채권 최고액 1,235,000,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [cite: Composite Building Registration Summary]

이후 접수된 권리로는 우길제 근저당권, 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사의 임의경매 개시 결정 등이 있으며, 이들 권리 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Composite Building Registration Summary]

등기부채권 총액은 1,625,000,000원입니다. [cite: Composite Building Registration Summary]

4.2. 인수 또는 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 별도의 명시가 없는 한 법정지상권 등 등기되지 않은 권리는 인수될 수 있습니다. 본 건 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. [cite: Property Statement Notes]

4.3. 유치권 분석

청록건설(정병태)은 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결을 받아 확정되었습니다. [cite: Property Statement Notes]

또한, 이경범은 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 이 역시 동일한 소송에서 유치권 부존재 확인 승소 판결을 받아 확정되었습니다. [cite: Property Statement Notes]

따라서, 현재 등기부상 또는 신고된 유치권은 법원 판결로 부존재 확인되었으므로, 매수인이 인수할 유치권 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 임차인의 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있습니다. [cite: Tenant Status]

다만, 해당 건물(기호1~19)의 임대 관계는 미상으로, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. [cite: Other Reference Information, Tenant Status]

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 안중읍 안중리는 근린생활시설, 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재된 상업 지역의 특성을 보입니다. 이는 지역 내 유동인구 및 소비 활동이 있음을 시사합니다. [cite: Appraisal Summary]

5.2. 생활 편의시설

주변에 경기물류고등학교가 위치하며, 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하여 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. [cite: Appraisal Summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건은 임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 신고되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금이 미회수되거나, 임차인이 존재하지 않음에도 불구하고 해당 정보가 누락되었을 가능성을 내포합니다. 임차인과의 명도 또는 권리 관계 확인에 따른 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매가 진행되었으나, 현재까지 파악된 등기부상 권리 관계 및 유치권 관련 법원 판결 내용을 종합해 볼 때, 권리 관련 중대한 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 경매 절차상의 복잡한 권리 관계(유치권)는 법원 판결을 통해 해소되었습니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 편이나, 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있음을 의미합니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 법원 판결로 유치권 관련 리스크 해소

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수요 확보 가능성

* 개발이 진행 중인 평택 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 45,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기(2015~2017년)에 준공된 소형 주택들의 거래 금액은 평당 약 180만원 ~ 250만원 선으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 15.24㎡(약 4.61평)를 고려하면, 시세는 약 27,400,000원에서 38,100,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 임차인 현황 미상 및 인수 보증금 0원이라는 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크는 명도 비용 및 시간 지연으로 이어질 수 있으며, 이는 낙찰가의 하락 요인이 됩니다.

따라서, 현 시세를 반영하되 리스크를 충분히 할인한 예상 입찰가는 35,000,000원으로 제안합니다. 본 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 명도 비용, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.