나이스옥션 법원경매 평택 2025타경547 [11] 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 중 지층101호외 18개호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기, 목재 싸이딩 및 경량 판넬 마감,
내벽: 몰탈위 벽지 도배 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

본건 기호1은 노래방, 기호2는 휴게음식점, 기호3~기호19는 도시형생활주택(후첨 '건축물현황
도'참조)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터, 소방설비 및 기호3~19 도시형생활주택은 각호 난방설비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(근린생활시설 및 도시형생활주택) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호2 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

*기호3 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호1,2 토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1~19 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 청록건설(정병태)이 2025.3.31. 유치권신고(공사대금 425,920,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.4.2.확정)을 제출함
2. 이경범이 2025.4.16. 유치권신고(공사대금 229,700,000원)를 하였으나, 신청채권자 에이치에프에프이사유동화전문 유한회사가 2026.4.21. 유치권부존재확인의 원고승소판결(이 법원 2025가단53575, 2026.3.28.확정)을 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 평택지원 2025타경547 (11)

• 소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 305-6 3층304호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 108,000,000원

• 토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

• 건물면적: 37.78㎡ (약 11.43평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 소재 '경기물류고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 주점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 근린생활시설, 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2017-04-26 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권(을1, 을4) 및 압류(갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 신청채권자의 임의경매개시결정(갑10) 또한 매각으로 소멸됩니다.

유치권 관련 사항:

* 청록건설(정병태)이 공사대금 425,920,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2025가단53575, 2026.4.2. 확정)을 받아 유치권이 부존재함을 확인하였습니다.

* 이경범이 공사대금 229,700,000원을 유치권으로 신고하였으나, 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송에서 원고 승소 판결(2025가단53575, 2026.3.28. 확정)을 받아 유치권이 부존재함을 확인하였습니다.

결론적으로, 신고된 유치권은 법원의 판결에 의해 부존재하므로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: CUIGUANG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 임차인: JINDOUTIAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2021-03-14

* 대항력: 없음

* 임차인: JINZHEYUN(김철운)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 사업자등록일: 2021-03-15

* 확정일자: 2024-11-15

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 총액 20,000,000원 중 0원은 인수 대상이며, 나머지 금액은 배당을 통해 정리될 것으로 보입니다. (최종 배당 여부는 별도 확인 필요)

등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 1,625,000,000원입니다.

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매개시결정이 있었습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이하로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안중읍 안중리 지역은 근린생활시설, 점포, 주점, 위락시설 등이 혼재하는 복합상권의 특징을 보입니다. 특히 '경기물류고등학교' 인근이라는 점에서 학생 유동인구 및 배후 주거단지의 소비력을 기반으로 한 상권으로 분석됩니다. 도시형생활주택 및 휴게음식점, 노래방 등으로 이용되고 있어 다양한 업종의 집객력이 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 안중읍 안중리 지역 내 다양한 시세 분포를 보이고 있습니다.

* 2026년 4월 거래된 29.91㎡(약 9.05평) 규모의 다세대 주택이 7,500만원에 거래되었습니다. (거래당시 평당 약 829만원)

* 2026년 4월 거래된 61.02㎡(약 18.46평) 규모의 다세대 주택이 11,000만원에 거래되었습니다. (거래당시 평당 약 596만원)

* 2025년 12월 거래된 46.4㎡(약 14.04평) 규모의 다세대 주택이 5,000만원에 거래되었습니다. (거래당시 평당 약 356만원, 건축년도 1991년)

본건은 37.78㎡(약 11.43평) 규모의 도시형생활주택으로, 최근 거래된 유사 면적(29.91㎡)의 시세를 고려할 때, 현재 시세는 약 9,000만원대 후반으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 108,000,000원으로 책정되어 있어 시세와의 차이를 고려해야 합니다.

건축물 정보상, 본 건물은 2012년 12월 건축 허가를 받아 2013년 1월 사용 승인되었으며, 5층 건물에 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 본건 304호는 3층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고가 있었으나, 법원의 판결로 모두 부존재함이 확인되어 법적 리스크는 해소된 것으로 보입니다.

* 임차인 중 JINZHEYUN(김철운)은 보증금 20,000,000원을 가지고 있으나 대항력이 없습니다. 배당을 통해 보증금 회수가 가능한지 확인이 필요합니다. (최종 배당 순위 및 금액은 별도 확인 필요)

* 감정가 108,000,000원과 최근 실거래가(유사 면적, 7,500만원) 간 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었거나, 해당 물건만의 고유한 가치가 반영되었을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 시세 조사와 감정가 비교 분석이 중요합니다.

* 건축물 현황도상 노래방, 휴게음식점 등이 기호1, 2로 표시되어 있으며, 본건(기호3~19)은 도시형생활주택입니다. 건물 전체의 이용 상태 및 관리 상태를 종합적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 토지 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 이는 공부와의 차이 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 정확한 법적 처리는 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 안중읍에 위치한 도시형생활주택으로, 주변의 개발 가능성과 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 유치권 관련 법적 분쟁이 해결되어 권리 관계가 명확하다는 점은 큰 장점입니다. 임차인 보증금도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 감정가와 실제 시장 거래가 사이에 다소의 괴리가 존재하므로, 시세 조사에 기반한 신중한 접근이 필요합니다. 교통 및 생활 환경이 무난하며, 혐오시설 또한 확인되지 않아 주거용으로서의 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 법원 판결로 유치권 분쟁이 완전히 해소되어 법적 리스크가 없음.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 엘리베이터가 설치된 비교적 신축(2013년 사용 승인) 건물임.

* 안중읍 중심 상업지역 및 주거지역에 인접하여 생활 편의성이 좋음.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다. 주변 유사 면적(29.91㎡)의 최근 실거래가(7,500만원)를 고려하면, 시장 가격은 약 9,500만원 내외로 추정됩니다. 유치권 등 법적 리스크가 해소된 점과 감정가격을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 거래가 대비 적정 수준이며, 감정가격을 하회하여 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.