나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567023 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 145 경남아파트 311동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천부곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 제20층 제2003호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

각 필지 공히 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경567023 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 145 경남아파트 311동 20층 2003호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 제20층 제2003호

사용 승인일: 1992년 11월 21일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 331,000,000원

토지 면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

건물 면적 (전용 면적): 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 면적 (추정 분양 면적): 약 105㎡ (약 31.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천부곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 단지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 경남아파트 (부평경남3차 아파트)

총 동수: 14개 동

총 세대수: 916세대

최고층: 20층

건축년도: 1992년

주차 대수: 총 362대 (지상 12대, 지하 22대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 함선자 (2004-01-30), 장재봉 (2008-03-27), 김혜인 (2021-05-31)

* 근저당: 중앙농업협동조합 (2021-05-31, 252,000,000원), 에스비아이저축은행 (2021-10-22, 140,400,000원) - 모두 말소

* 압류: 부평세무서장 (2023-08-03), 삼성카드 (2024-06-17, 7,805,062원), 인천신용보증재단 (2024-07-22, 44,166,676원), 신용보증기금 (2024-09-02, 12,138,896원) - 모두 말소

* 임의경매 개시 결정: 에스비아이저축은행 (2024-10-17, 124,171,181원, 본건 사건), 중앙농업협동조합 (2024-10-18, 사건번호 2024타경567955)

* 압류: 부평구(인천광역시) (2026-06-23) - 말소

총 등기부채권액: 456,510,634원

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 05월 31일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 인천부곡초등학교가 위치해 있으며, 주변 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 유리합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건과 관련하여 여러 건의 경매 사건이 중복으로 진행 중입니다. 입찰 시 해당 사건들을 면밀히 확인하고 진행해야 합니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건축 연도

1992년에 사용 승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 본 경남아파트 311동 2003호는 준수한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다. 학군 및 교통 여건도 양호한 편이며, 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 경매 사건 및 미상 임대차 관계 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 7호선 연장선(산곡역 예정) 및 GTX-B 노선(부평역) 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 인천부곡초등학교 등 교육 환경 우수.

* 인근 녹지 공간(원적산, 장수산, 인천 나비공원 등)이 풍부하여 쾌적한 주거 환경.

* 주변 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 거래는 2026년 6월 2억 9,100만원, 2026년 7월 3억 2,300만원, 3억 1,000만원에 이루어졌습니다. 감정가는 3억 3,100만원입니다.

종합적인 시장 상황 및 권리 분석 상의 잠재적 리스크를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 약 2억 9,000만원 ~ 3억 1,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 최근 시세 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 추가적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.