나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568613 [1] 인천광역시 계양구 병방동 104-1 삼성하이츠맨션 502동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경568613 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 104-1 삼성하이츠맨션 502동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 14.49㎡ (약 4.38평)

토지 지분: 14.489㎡ (약 4.38평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

1.3. 기타 기본정보

건축년도: 2000년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동에 위치한 삼성하이츠맨션 단지 내에 있는 다세대주택입니다. 주변은 일반 주거지역으로 형성되어 있으며, 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

2.2. 교통 상황

감정평가서상 교통 상황은 보통으로 평가되었습니다. 병방동 지역의 일반적인 교통망을 고려할 때, 대중교통 이용 및 차량 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시세 분석

인근 삼성하이츠맨션 단지 내 유사 면적 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 11일에 동일 단지 내 32.63㎡(약 9.87평) 면적 물건이 74,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 본건(29.72㎡, 약 9.00평)의 현 시세는 약 67,500,000원으로 추정됩니다. 주변 뉴힐타운 36.77㎡(약 11.12평) 물건은 43,500,000원에, 대지빌라 30.42㎡(약 9.20평) 물건은 30,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을구 5번 근저당권(2022년 4월 8일 접수, 채권액 24,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 6번 주택임차권 등기가 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 임차인 김가람(김 )의 보증금 60,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을구 5번 근저당권보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김가람 (김 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 9일

* 확정일자: 2023년 2월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 60,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 다세대주택으로, 주변은 일반 주거지역으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상되며, 안정적인 주거 환경을 기반으로 한 지역 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설의 위치 및 접근성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

본 물건이 위치한 지역의 교육 시설, 교통망, 문화 시설 등 기타 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 현장 방문 및 추가적인 정보 수집을 통해 상세 내용을 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김가람(김 )의 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 명도 리스크

인수되는 임차인의 원활한 명도 협상이 이루어지지 않을 경우, 강제집행 등 추가적인 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 높은 총 매수 비용

현 시세(약 67,500,000원)와 인수 보증금(60,000,000원)을 고려할 때, 감정가(65,000,000원)로 낙찰받을 경우 총 매수 비용은 약 125,000,000원에 달합니다. 이는 최근 거래된 시세보다 높은 비용으로, 수익성 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동에 위치한 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 시세는 약 67,500,000원으로 분석됩니다. 그러나 60,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 특징을 가지고 있습니다. 이로 인해 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 매수 비용이 현 시세를 초과할 가능성이 높아, 투자 시 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사 및 비용 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건이 유리한 가격으로 인수될 경우, 잠재적 수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있어, 실수요자에게는 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 시세는 약 67,500,000원으로 추정됩니다. 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 60,000,000원입니다. 따라서 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

현 시세(약 67,500,000원)를 기준으로 볼 때, 낙찰을 희망하는 최대 입찰가는 약 7,500,000원 (67,500,000원 - 60,000,000원)을 넘어서는 안 됩니다. 그러나 경매는 감정가(65,000,000원)부터 시작되는 경우가 많으므로, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 총 125,000,000원의 비용이 발생하여 시세 대비 높은 부담이 따르게 됩니다. 투자 수익을 고려한 합리적인 입찰가는 시장 상황, 잠재적 명도 비용, 추가적인 인수 비용 협상 가능성 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.