나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567641 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1108-8 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남동측 인근에 소재하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환
경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역-인천1호선)이
소재하여 대중교통사정은 보통 입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 1986.09.13)

외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호: 새시조 창호입니다.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경567641 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1108-8, 1층 102호 (인천광역시 남동구 인주대로551번길 27-1)

용도: 다세대주택

토지면적: 54.42㎡ (약 16.46평)

건물면적: 60.56㎡ (약 18.32평)

건물구조: 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제102호

사용승인일: 1986년 9월 13일

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 인천1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 4월 22일 접수된 우리은행 근저당 (을7)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리 (근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 한국토지주택공사 주택임차권 (을10) 또한 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 관련 보증금 60,000,000원은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (단, 상세 내용은 현재 파악되지 않았습니다.)

인수되는 임차인 보증금: 0원 (명시된 임차인의 보증금은 매각으로 소멸됩니다.)

등기부채권 총액: 187,852,403원

4. 상권분석

본 물건은 구월동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 예술회관역을 이용하는 유동인구와 인근 근린시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

주변 다세대주택 및 빌라 시세 분석 결과, 2026년 3월 거래 사례에서 유사 면적(약 38~49㎡)의 주택들이 45,000,000원에서 85,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 약 60.56㎡(18.32평)으로, 최근 거래 사례 중 가장 큰 신세계빌라(49.82㎡, 2001년 건축)의 85,000,000원 거래가를 기준으로 평당 단가를 약 1,706,000원으로 추정할 수 있습니다. 이를 적용하면 본 물건의 시장 가치는 약 103,000,000원 이상으로 산정됩니다.

다만, 본 물건의 건축년도(1986년)가 비교 사례 중 가장 오래된 점은 시세에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

주거시설: 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 예술회관역 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: "인천구월서초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육에 편리함을 제공합니다. (교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당)

교통: 인천1호선 예술회관역을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

건축년도: 1986년에 건축되어 40년이 경과한 노후 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 토지 이용 및 재개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계: 임대관계는 파악되지 않았으나, 대항력 없는 한국토지주택공사 임차인이 존재하였고 모든 보증금은 매각으로 소멸되므로 명도 과정에서 특별한 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 깨끗한 등기부로 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 건축년도가 오래된 점과 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 투자 판단을 요구합니다.

주변 시세 분석을 통해 건물 면적 대비 잠재적 가치는 있으나, 신축 건물과의 가격 차이를 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천1호선 예술회관역 인근에 위치하여 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 하자 없이 취득 가능합니다.

토지/건물 일괄매각: 토지 지분에 대한 가치까지 확보할 수 있습니다.

시세 대비 잠재력: 주변 시세와 비교 시, 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 약 103,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건축년도 노후화 및 감정가 대비 시세의 보수적 접근을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.