나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1089 [2] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층106호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""인천가좌역"" 남동측에 위치하며, 주위는 공업 시설
및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 전철역 (인천가좌역) 및 노선버스정류장이 소재하는
등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건물 중 제1층 제105호,
제106호로서, (사용승인일 : 2019.09.19)

외벽 : 페어글라스창호 마감 등
내벽 : 노출콘크리트 마감 등 임.

이용상태

기호 1,2 공히 집합건축물대장상 ""사무소""로 이용중이나, 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필1단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측,서측,남측,북측으로 광대로 및 중로, 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<가좌동 274-1>
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합) , 소로1류(폭
10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례
제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>

<가좌동 274-2>
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


<가좌동 274-3>
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<가좌동 274-4>
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>


<가좌동 274-7>
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>


<가좌동 274-9>
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

집합건축물대장상 '사무소'로 이용중이나, 현황은 공실상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1089 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층106호

용도: 업무시설 (집합건축물대장상 '사무소')

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용 승인일: 2019년 9월 19일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 733,000,000원

토지 면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

토지 지분: 17.9365㎡

건물 면적: 64.46㎡ (약 19.50평)

건물 지분: 64.46㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천가좌역 남동측에 위치합니다.

주위는 공업 시설 및 산업단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 전철역(인천가좌역) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측, 서측, 남측, 북측으로는 광대로, 중로, 소로의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 관계

집합건물 등기부등본 상 다수의 권리 관계가 존재합니다.

말소기준권리인 계양농업협동조합의 근저당권(접수일자 2024.02.28, 채권액 1,116,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,124,100,936원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (계양농업협동조합, 2024.02.28 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명세서 상 지상권 없음)

3.4. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 실제 명도 및 임대차 현황 파악이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 용도

본건이 소재한 가좌동 일대는 준공업지역에 해당하며, 산업단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

건물 용도는 집합건축물대장상 '사무소'로 기재되어 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 도시관리계획 및 각종 법률에 따른 제한을 받습니다.

* 가좌동 274-1: 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m), 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

* 가좌동 274-2: 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 가좌동 274-3: 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 가좌동 274-4: 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 가좌동 274-7: 준공업지역, 광로2류(폭 50m~70m), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구

* 가좌동 274-9: 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

5. 생활 정보

5.1. 건물 현황 및 이용 상태

본건은 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제1층 제105호, 제106호(총 2개 호실)에 해당합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페어글라스창호, 내벽은 노출콘크리트 등으로 마감되었습니다.

집합건축물대장상 '사무소'로 등록되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 건물이 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익이 발생하지 않으며 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

6.2. 지역 제한 사항

준공업지역 내 위치하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 규제 및 제한사항이 존재하여 향후 건축물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

인천가좌역 인근 준공업지역에 위치한 광양프런티어밸리3차 내 업무시설(사무소) 경매 물건입니다.

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이며, 역세권 입지와 양호한 도로망을 갖추고 있습니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

7.2. 향후 전망

현재 공실 상태이므로, 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅이 중요합니다.

인근 산업단지 종사자 또는 관련 업종의 사무실로 활용될 가능성이 있으며, 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 인천가좌역 역세권의 편리한 교통 환경

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 취득 용이성

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 분석의 간결성

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현지 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.