나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508132 [2] 인천광역시 계양구 작전동 861-25 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 있음

기호2 : 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작전여자고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 공동주택과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하고 있음

교통상황

기호1 : 본건은 인천지하쳘1호선 ""부평시장역""에서 북동측으로 직선거리 약 300M 지점에
위치하며, 서측 인근 부평대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에
소재하고 있어 대중교통편익은 무난함

기호2 : 본건은 인천지하쳘1호선 ""작전역""에서 동북측으로 직선거리 약 400M 지점에 위치
하며, 남측 인근 봉오대로 등을 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에
소재하고 있어 대중교통편익은 무난함

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

기호2 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중4층 401호로서
외벽 : 인조석 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

기호1과 기호2의 건축물관리대장상 용도는 각각 아파트, 다세대주택으로 등재되어 있으나
현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인은 불가하였음

설비내역

기본적 주거생활에 필요한 상하수도설비 및 도시가스설비, 위생설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

기호1은 가각전제된 가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중이며, 기호2는 세장형의
평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

기호1은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 18M, 6M의 포장도로에 접하고 있으며, 기호2는
동측으로 노폭 약 18M의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 861-25 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경508132 (2)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 농협은행입니다.

총 감정가는 85,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

토지 지분: 14.125㎡ (약 4.27평)

건물 면적: 33.85㎡ (약 10.24평)

건물 지분: 33.85㎡ (약 10.24평)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

건축물대장상 해당 건물(기호2)의 건축물 연면적은 615.15㎡이며, 토지 면적은 206.1㎡입니다.

건축물 표제부 정보에 따르면 해당 건물은 2001년에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 본건은 4층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전여자고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않습니다.

2.2. 교통 상황

본건은 인천지하철 1호선 "작전역"에서 동북측으로 직선거리 약 400M 지점에 위치합니다.

남측 인근 봉오대로 등을 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 농협은행의 가압류(청주지방법원 2024카단50199)입니다.

이후 접수된 권리(강제경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 53,979,395원이며, 이는 본 경매 사건의 채권액 일부일 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인(김 )이 존재합니다.

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 미상이며 보증금 액수가 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.

다만, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하여 배후수요가 탄탄한 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 교통 편리

* 편의시설: 학교, 상업시설 등 인접하여 생활 편의 우수

* 설비내역: 기본적인 주거 생활에 필요한 상하수도, 도시가스, 위생설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계와 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 건물 내부 상태 파악에 한계가 있습니다.

* 건물 노후도: 2001년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 작전동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 내부 확인이 불가한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 나타나, 임차인과의 원만한 명도 협상이 이루어진다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 안정적인 주거 환경: 주변 아파트 단지 및 주택가 밀집 지역

* 부동산 강제경매: 법원 집행으로 권리관계 명확 (말소기준권리 이후 권리 소멸)

* 임차인 명도 협상 시 추가 수익 기대

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 33.85㎡)의 경우 평당 약 22만 원에서 27만 원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 토대로 환산 시 약 7,600만 원에서 9,100만 원의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가 8,500만 원과 최근 시세를 고려하고, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 과정에서의 제반 비용 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.