나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500478 [1] 인천광역시 부평구 부평동 442-17 월드에스클래스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철1호선 부평시장역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 중 5층 501호로서,
외벽: 인조석붙임마감 및 미장스톤마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북동측으로 폭 약 8m 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 당시 임차인이 점유중인 것으로 탐문되었으나 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 442-17 월드에스클래스 5층501호

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물 중 5층 501호

주요 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 209,000,000원

토지면적: 16.57㎡ (약 5.01평)

건물면적: 68.92㎡ (약 20.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 인천지하철 1호선 부평시장역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 한국투자저축은행 가압류 (2023.08.04.)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑5: 한국투자저축은행 가압류 (2023-08-04)

* 갑6: 토스뱅크 가압류 (2023-09-18)

* 갑7: 서민금융진흥원 가압류 (2023-10-27)

* 갑8: 삼성카드 가압류 (2024-08-20)

* 갑9: 우리금융캐피탈 강제경매 (2025-01-06)

* 갑10: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-05-06)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을3: 주택임차권등기 (권리자: 박상숙, 보증금: 205,000,000원)

본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 박상숙 (박 )

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-26

확정일자: 2021-03-18

대항력: 있음

인수 여부: 매수인이 인수 (물건명세서 참고)

본 임차인은 선순위 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 205,000,000원이 매수인에게 인수되는 사항입니다.

* 임차인: 이영식 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 대항력을 갖춘 임차인이므로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 205,000,000원 (박상숙 임차인분)

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 256,335,103원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천 부평구 부평동은 인천 지역의 주요 도심 중 하나로, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 및 도시형 생활주택과 같은 업무/주거 복합 용도의 건물들이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 사례를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(약 66.9㎡~72.6㎡)의 월드S클래스 오피스텔이 2023년 12월 198,000,000원, 2024년 3월 197,000,000원, 2024년 11월 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(209,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남서측 인근에 부평동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 상업 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 뛰어나 인천 시내 및 수도권 전반으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설을 검색하여 혐오시설 유무를 파악하는 것은 본 AI의 현재 기능으로는 어렵습니다. 제공된 정보 및 일반적인 도시 지역 특성을 고려할 때, 학교와 상업시설이 인접한 지역 특성상 중대한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 탐문이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력을 갖춘 임차인 박상숙 씨의 보증금 205,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 본건의 감정가 및 최근 실거래가 수준이 인수 보증금과 유사하거나 이를 약간 상회하는 수준이므로, 낙찰 후 임차인 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 부담해야 하는 금액이 상당할 수 있습니다. 또한, 중복사건이 존재하여 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하고, 오피스텔로서의 투자 가치를 지니고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 인수 보증금이 높아 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 후 예상되는 총 실투자액은 낙찰가와 인수 보증금의 배당 여부에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 부평구 중심 상업 및 교통 요지에 위치합니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 단, 선순위 임차인 인수 리스크를 감안하여 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 예상 입찰가 200,000,000원은 물건 자체의 시장 가치(최근 실거래가 및 감정가)를 기준으로 산정되었으며, 인수 보증금 205,000,000원은 이 입찰가 산정 시 제외하였습니다.

그러나 실제 매수 시 발생하는 총 비용은 본 입찰가에 더하여, 임차인 박상숙 씨에게 배당되지 못한 보증금 잔액이 추가될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다. 따라서 입찰가는 보증금 인수분을 포함한 총 소요 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.