나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577884 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 347-4 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재"남촌도림동 주민센터"북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택 위주의 노후한 주거지대로 제반주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재"석남서초등학교"북서측 인근에 위치하며,인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장은 소재하나 근거리에 지하철역이 소재하지 아니하여 대중교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호로서,
(건축물대장상 사용승인일:1995.09.29.)

외벽 : 드라이비트 마감.

창호 : 샷시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일자 : 1992.03.04.)

외벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호 및 PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 진입도로 개설되어 있음.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.

② 본건 건물 외벽에 인정빌라 b 동으로 표기되어 있으나, 공부상 별도의 동은 없음.

물건 비고

본건 건물 외벽에 인정빌라 B동으로 표기되어 있으나, 공부상 별도의 동은 없음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 347-4번지, 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다. 도로명 주소로는 인천광역시 남동구 남촌로122번길 43입니다. 본건의 감정평가액은 77,000,000원이며, 토지 면적은 19.65㎡ (약 5.94평)이고 건물 면적은 39.48㎡ (약 11.94평)입니다. 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 인OOO입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호로, 1992년 3월 4일에 사용 승인되었습니다. 특이사항으로는 건물 외벽에 '인정빌라 B동'으로 표기되어 있으나, 공부상으로는 별도의 동은 없는 것으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌도림동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 위주의 노후한 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 근거리에 지하철역이 없어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 31일에 접수된 인천수산업협동조합의 근저당 18,000,000원입니다. 등기부등본상 채권 총액은 407,000,000원입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 배당신고일자: 2024년 12월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 차

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 배당신고일자: 2025년 1월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

상기 임차인들의 경우 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 명보그린빌라(3동, 1995년식, 43.22㎡): 2026년 3월 21일 72,000,000원에 매매.

* 우성빌라(1990년식, 40.07㎡): 2026년 3월 24일 57,000,000원에 매매.

* 동도빌리지(1동, 1993년식, 29.29㎡): 2026년 3월 11일 40,000,000원에 매매.

주변 다세대주택의 최근 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 4천만원에서 7천2백만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 77,000,000원은 최근 거래 사례 중 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 "남촌도림동 주민센터" 인근 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 건축물대장상 사용승인일은 1992년 3월 4일로, 건물이 노후화되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 외벽 표기 상이: 외벽에 '인정빌라 B동'으로 표기되어 있으나 공부상 별도 동이 없는 점은 향후 건물 관리 및 의사결정 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(또는 제1종일반주거지역)으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해당될 경우), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 주거지 내에 자리하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 1992년식으로 다소 노후되었으나, 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다. 주변 다세대주택의 최근 거래 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서의 시세 형성은 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 외벽 표기와 공부상 내용의 차이 등은 현장 확인 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 명도 외에는 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 접근성: 주변 시세와의 비교 분석을 통해 적정 낙찰가를 산정할 경우, 합리적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매가는 29.29㎡ 기준 40,000,000원에서 43.22㎡ 기준 72,000,000원 수준입니다. 본건의 면적(39.48㎡)과 건축 연도(1992년)를 종합적으로 고려하였을 때, 최근 거래된 40.07㎡ 면적의 우성빌라(57,000,000원)보다는 높고, 43.22㎡ 면적의 명보그린빌라(72,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준으로 시세가 형성될 수 있습니다.

인수할 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가 77,000,000원을 기준으로 낙찰률 90%~100%를 가정했을 때, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 77,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.