나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577884 [2] 인천광역시 서구 석남동 589-9 성원맨션 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재"남촌도림동 주민센터"북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택 위주의 노후한 주거지대로 제반주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재"석남서초등학교"북서측 인근에 위치하며,인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장은 소재하나 근거리에 지하철역이 소재하지 아니하여 대중교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호로서,
(건축물대장상 사용승인일:1995.09.29.)

외벽 : 드라이비트 마감.

창호 : 샷시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일자 : 1992.03.04.)

외벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호 및 PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 진입도로 개설되어 있음.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.

② 본건 건물 외벽에 인정빌라 b 동으로 표기되어 있으나, 공부상 별도의 동은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경577884 (2)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 589-9 성원맨션 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원 (1억 2백만원)

토지면적: 33.24㎡ (약 10.05평)

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

접근성: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됨. 다만, 근거리에는 지하철역이 소재하지 아니함.

도로 상태: 본건 토지는 서측으로 진입도로 개설되어 있음. 또한, 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당함.

토지 제한사항: 본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됨.

주변 시설: 인근에 석남서초등학교가 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 31일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당권 (12,960,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 인천수산업협동조합 근저당권 (2019.12.31), 인천수산업협동조합 임의경매개시결정 (2024.12.02), 주택도시보증공사 가압류 (2025.02.10), 구영범 주택임차권 (2026.01.14) 등 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금: 0원. 임차인 구영범은 대항력이 없어 보증금 87,000,000원 중 인수되는 금액은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-29

* 확정일자: 2020-04-10

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 인근에 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능한 지역입니다.

주변 지역이 다세대주택 위주로 형성되어 있고 일부 노후된 주거지가 포함되어 있어, 지역 활성화 또는 재개발 등의 잠재적 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만 지하철역이 근거리에 없어 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

교육: 석남서초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 본건 건물은 1995년 9월 29일 사용 승인되어 건축된 지 약 31년이 경과하였습니다. 이에 따라 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 외벽 표기: 건물 외벽에 "인정빌라 b 동"으로 표기되어 있으나, 공부상 별도의 동은 없는 것으로 확인되어 건축물 현황과 공부상 표기 간의 차이로 인한 혼선 가능성이 있습니다.

주변 환경: 다세대주택 위주의 노후한 주거지대라는 점은 향후 환경 개선 여부에 따라 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 석남동 589-9 성원맨션 2층202호는 다세대주택으로, 인근에 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 자리하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있으며, 임차인 구영범은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

다만, 건물이 노후화되었고 외벽 표기상의 일부 특이사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

보증금 인수 불필요: 등기 및 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없어 금전적 리스크가 없습니다.

실거주 및 임대 수익 잠재력: 준수한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 바탕으로 실거주 목적이나 임대 수익 확보를 위한 투자가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 주변 지역의 노후화는 향후 도시 정비 및 개발 시 가치 상승으로 이어질 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인근 최근 매매 사례 분석: 제공된 2026년 1월 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 77,000,000원에서 105,000,000원 사이로 확인됩니다.

* 40.98㎡ (1992년식) 77,000,000원 (약 188만원/㎡)

* 38.97㎡ (1992년식) 100,000,000원 (약 257만원/㎡)

* 47.76㎡ (2011년식) 105,000,000원 (약 220만원/㎡)

본건 물건은 45.98㎡ 면적에 1995년식 건물로, 감정가는 102,000,000원(㎡당 약 222만원)으로 책정되었습니다. 이는 비교적 최근 거래된 신축에 가까운 대명그린빌(2011년식)의 ㎡당 가격과 유사한 수준입니다. 경성빌라가동(1992년식, 38.97㎡)의 100,000,000원 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

안정적인 수익 확보를 위해 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 95,000,000원 (9천만원 ~ 9천5백만원)

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 미납 관리비, 특수 권리 분석 및 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.