나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569821 [1] 인천광역시 서구 당하동 943-16 디자인타운 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 임야, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2018.01.13)
외벽: 석재붙임 및 벽돌위 페인팅 마감 등.
창호: 샤시창호임.

이용상태

"단지형다세대주택" 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<당하동 943-16>
자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

<당하동 943-35>
자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

단지형 다세대주택으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경569821 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 943-16 디자인타운 103동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

건물면적: 67.66㎡ (약 20.47평)

토지면적: 97.02㎡ (약 29.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2018년 1월 13일

건물 구조: 철근콘크리트 구조 경사슬라브 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, "문곡고등학교" 서측 인근입니다.

주위에는 동일 유형의 공동주택, 임야, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부채권 총액: 302,413,175원)

말소기준권리: 2018년 2월 8일자 농협은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1)

* 가압류 (갑5)

* 압류 (갑6)

* 임의경매개시결정 (갑7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 없음)

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 노우현

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024년 10월 22일

* 확정일자: 2024년 10월 23일

* 배당신고일자: 2025년 1월 23일

* 대항력: 없음 (배당받을 것으로 예상됨)

* 비고: 임대관계는 미상임 (상기 임차인 외 추가 임대차 여부 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 도보 또는 차량으로 쉽게 접근 가능한 거리에 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 문곡고등학교 등 인근 학교 접근성이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주거 지역의 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다. (구체적인 사항은 관련 기관 문의 필요)

* 제공된 주변 시세 정보에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계나 미신고된 권리 관계가 있는지 면밀한 조사가 요구됩니다. (다만, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축 다세대주택입니다.

주변 학군이 양호하고 교통이 편리하여 주거 만족도가 높은 지역으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 명도 관련 위험도 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점이 눈에 띄며, 이를 고려한 투자 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2018년)으로 건물 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지의 가치까지 함께 확보할 수 있습니다.

* 장기적으로 지역 가치 상승 및 주변 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(67.66㎡)의 2009년식 다세대주택(70.38㎡)이 2026년 7월 1억 3,500만원에 거래되었습니다. 이 거래 사례의 1㎡당 가격은 약 191.8만원입니다.

본건은 2018년 준공으로 해당 거래 사례보다 9년 신축임을 감안할 때, 이보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

신축 연식 프리미엄을 보수적으로 약 15% 적용 시, 약 1억 5,525만원 수준의 시세가 예상됩니다. (135,000,000원 * 1.15)

감정가(2억 100만원)보다는 낮은 시세가 형성되어 있으나, 신축 연식을 고려할 때 1억 5천만원 이상의 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외하고, 신축 연식 및 현재 시세, 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.