나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512231 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층2002호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치한 시티필드 제2층 제2001호 외 1개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '인하대역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 내 2층 2001호 외 1개호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.01.27 ) 외 벽 : 복합판넬 및 글라스커튼월 창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 2001호 : 공부상 '제2종근린생활시설-일반음식점'으로 현황 '공실' ■ 2002호 : 공부상 '제2종근린생활시설-일반음식점'으로 현황 '공실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 약 30 m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2025-03-17)(인천광역시 고시 제2025-60호), 가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함( 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임 대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512231 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층2002호

건물명: 시티필드

도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 (학익동)

1.2. 감정가

총 감정가: 349,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 15.02㎡ (약 4.54평)

토지 지분: 15.02㎡ (약 4.54평)

건물 면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

건물 지분: 39.1㎡ (약 11.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 전체 면적 (감정평가서 기준): 7356㎡ (약 2225.43평)

1.4. 매각 정보

매각 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 채권자 정보

채권자: 이

1.6. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층

전체 호수: 545호

사용승인일: 2022년 01월 27일

외벽: 복합판넬 및 글라스커튼월

창호: 새시창

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반공업지역(2025-03-17 인천광역시 고시 제2025-60호)

제한사항:

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인하대역' 남동측 인근에 위치한 시티필드 2층 2002호입니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 공장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 '인하대역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 필지는 북동측으로 약 30m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

(주: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 상세 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2022-05-27 접수)

총 등기부 채권액: 836,328,541원

(주: 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이거나 말소되었습니다. (근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등))

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'입니다.

현황은 '공실' 상태입니다. (감정평가서, 물건명세서 참조)

4.2. 주변 상권 특성

인천 미추홀구 학익동은 대규모 아파트 단지, 주거 단지, 상업 시설, 오피스텔 등이 혼합된 지역입니다. 특히 인하대학교와 인하대역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 젊은 층 유동인구가 많은 편입니다. 최근 개발이 진행되면서 신축 상가 및 오피스텔이 다수 들어서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 인근에 대형 마트, 병원, 관공서 등의 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

인하대역세권의 배후 수요와 대학가 상권의 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다. 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

4.4. 임대 관계

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 상세 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (임대 관계 미상)

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내/외 편의시설

건물 내: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변: 인하대역, 인하대학교, CGV, 다수의 음식점, 카페, 병원, 은행, 주민센터, 대형마트 (예: 홈플러스 익스프레스 등) 등이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특수성을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 공실 현황 및 용도

공부상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나 현재 '공실' 상태입니다.

향후 공실 해소 방안 및 예상 임대 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

외국인에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시 허가 절차가 필요합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.4. 공부와의 차이

현황과 공부상 용도 차이는 없으나, 실제 이용 현황(공실)은 상이합니다.

6.5. 임대 관계 미상

상세 임대 관계가 확인되지 않아, 향후 명도 또는 임대차 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2022년 사용승인)로 입지 및 교통 여건이 우수하나, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성이 있습니다. 토지이용계획상 일반공업지역으로 분류되어 있으나, 인하대역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인하대역 역세권으로 직주근접 및 유동인구 확보 용이

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음

* 양호한 교통망: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 안정적인 배후 수요: 인근 다수의 주거단지 및 대학가 수요

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

감정가 349,000,000원은 최초 평가 금액으로, 현재 시장 상황, 물건의 현황(공실), 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 장기화 가능성 및 유동화 물건의 특성을 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

(주: 예상 입찰가 산정은 본 물건의 향후 예상 임대수익률, 시장 거래 사례, 현장 조사 내용, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가격을 기준으로 시장 조사 및 추가 분석을 통해 합리적인 수준에서 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.