나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573035 [1] 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 110동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "가현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 제24층 제2402호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가정공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로
(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)
<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경573035 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOO (오에스비저축은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 670,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 110동 24층 2402호

용도: 아파트

토지 면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

건물 면적: 99.47㎡ (약 30.08평) - 전용면적

건축물 정보: 2017년 9월 27일 사용승인, 철근콘크리트구조, 25층 건물 중 24층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 신현동 소재 "가현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능합니다. 단지 내 외곽 공도에 접하고 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설

인근에 가현초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가정공공주택), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경보호), 공익용산지, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매는 오에스비저축은행의 임의경매개시결정(을7, 인천지방법원 2024타경573035)에 의한 것입니다. 말소기준권리보다 후순위에 있는 을2, 을3 근저당권, 갑5, 갑6, 갑8, 갑9 가압류, 갑12, 갑13, 갑14 압류는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 815,647,795원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김세인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-02

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천 서구 루원시티 내 대규모 아파트 단지의 일부로, 배후 주거 수요가 풍부합니다. 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 루원시티는 신흥 주거 지역으로 지속적인 인프라 개선 및 발전이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 루원시티 대성베르힐

주소: 인천광역시 서구 신현동 304-1

입주년도: 2017년 9월

총 세대수: 1147세대

총 동수: 12동

최고층: 25층

건물 층수: 24층

전용면적: 99.47㎡ (약 30.08평)

주차대수: 총 11대 (지상 12대, 지하 48대 - 제공된 정보상 주차대수 합계와 개별 합계가 불일치하나, 제공된 정보를 그대로 기재함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 29대)

5.2. 교육 환경

본건 인근에는 가현초등학교가 위치하여 초등학생 자녀의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 본건이 위치한 지역은 교육환경 보호구역으로 지정된 학교들이 다수 있어 전반적인 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 인수되는 권리가 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리관계 자체에 대한 리스크는 적다고 판단됩니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 김세인의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유자가 소유자인 경우 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이 경우 명도 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

중복사건으로 기재되어 있어, 관련하여 추가적인 법적 검토 또는 확인이 필요할 수 있습니다. 토지이용계획 상의 여러 제한사항(공공주택지구, 각종 보호구역 등)이 있으나, 일반적인 대규모 아파트 단지의 경우 통상적으로 적용되는 사항으로 직접적인 개발 또는 이용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 신현동의 루원시티 대성베르힐 아파트로, 2017년 입주한 비교적 신축 연차의 단지입니다. 24층의 고층으로 조망권과 개방감이 우수할 것으로 기대됩니다. 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리 및 명도 측면에서 안정적인 물건입니다. 99.47㎡의 전용면적은 30평형대로, 지역 내에서 선호도가 높은 면적입니다.

8. 투자 포인트

* 루원시티는 계획적인 도시 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지속적인 인프라 확충과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 24층의 고층 물건으로, 뛰어난 조망권과 개방감을 누릴 수 있습니다.

* 건축년도가 2017년으로 비교적 최신이며, 단지 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 임차인 문제도 없어 경매 초보자도 접근하기 용이한 물건입니다.

9. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 정보에 따르면, 루원시티 대성베르힐 99㎡ 타입은 2024년 5월 6억 8천만원, 2024년 3월 6억 7천만원 등에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(6억 7천만원)와 유사하거나 약간 하회하는 수준입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 입지적 단점은 없습니다.

따라서, 본 건의 감정가 6억 7천만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 시세 하단부 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 6억 5천만원 ~ 6억 7천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.