나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576874 [1] 인천광역시 계양구 계산동 1085-2 은행마을태평아파트 417동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

계양구 계산동 소재 "계산중학교"에 북측으로 접하여 위치하는 "은행마을태평아파트" 제417동 제1층 제101호로서 인근은 아파트와 학교 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

북측인근에 수도권제1순환고속국도 "계양I.C"가 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상19층 규모의 아파트 내 제1층 제101호로서

외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감
창호 : 철재 및 프라스틱 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발 촉진법) 내 토지임.

공부와의 차이

본건 "태평아파트"는 계산동 1085-3 지상에 소재하며, "아주아파트"는 계산동 1085-2 지상에 소재함.

본건 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상 소재지는 계산동 1085-2외 1필로 기재되어 있으며, 토지대장(대지권등록부) 상 본건의 소재지는 계산동 1085-3번지로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

본 건 '태평아파트'는 계산동 1085-3 지상에 소재하며, '아주아파트'는 계산동 1085-2 지상에 소재함
본 건 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상 소재지는 계산동 1085-2 외 1필지로 기재되어 있으나, 토지대장(대지권등록부) 상 본 건의 소재지는 계산동 1085-3번지로 기재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2024타경576874 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 1085-2 은행마을태평아파트 417동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 388,000,000원

토지면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

토지지분: 38.14㎡ (약 11.54평)

건물면적: 84.16㎡ (약 25.46평)

건물지분: 84.16㎡ (약 25.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 계산동에 소재한 "은행마을태평아파트" 417동 1층 101호이며, "계산중학교" 북측으로 인접해 있습니다.

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 학교 등이 혼재된 일반적인 주택지대입니다.

* 교통상황: 북측 인근에 수도권제1순환고속국도 "계양IC"가 위치하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이한 지역입니다.

* 도로접근성: 단지 서측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권이전 (1997-09-01): 이원길

* 근저당 (2007-04-11): 중소기업은행, 60,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (2015-01-09): 중소기업은행, 155,000,000원

* 근저당 (2020-03-17): 아이앤유크레디트대부주식회사, 79,300,000원

* 근저당권부채권질권설정 (2020-03-27): 아주캐피탈주식회사, 55,200,000원

* 가압류 (2020-06-26): 인천신용보증재단, 35,416,644원

* 강제경매 (2024-11-27): 김종선, 41,231,013원 (본건 경매 사건)

* 임의경매 (2025-11-27): 중소기업은행 (2025타경514233)

* 압류 (2026-03-30): 계양구(인천광역시)

* 말소기준권리: 2007년 4월 11일자 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 본 건 등기부상 모든 권리(을구, 병구 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 배후 수요: 주변에 대규모 아파트 단지와 학교들이 밀집해 있어 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

* 상업 시설: 단지 인근에 기본적인 편의 시설 및 상업 시설들이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조, 지하 1층 지상 19층 규모의 아파트 중 1층 101호입니다.

* 준공 시기: 1997년 7월 26일 사용 승인되었습니다.

* 편의 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게 시설 등이 단지 내 복리 시설로 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 296대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 교육 환경: 본 건 인근에 계산중학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 본 건 '태평아파트'는 실제로는 계산동 1085-3번지 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다. 하지만 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 상에는 계산동 1085-2번지 외 1필지로 기재되어 있어, 토지대장(대지권등록부) 상의 소재지와 차이가 있습니다. 이는 대지권과의 혼동 가능성을 야기하므로, 현장 방문 시 반드시 실제 점유 현황 및 관련 서류(감정평가서, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본)를 면밀히 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 내용이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 건은 중복으로 진행되는 경매 사건이 있어, 경매 절차 진행 및 종결 시기에 변동 가능성이 있습니다.

* 1층 세대: 1층에 위치하여 상대적으로 채광, 소음, 사생활 침해 등에 취약할 수 있으며, 이는 매매 시 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동의 교육 및 교통 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치한 아파트입니다. 계산중학교가 인접해 있고, 수도권제1순환고속국도 진출입이 용이하여 주거 환경 및 교통 접근성이 우수합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 하지만, 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 실제 대지권과 건축물대장/등기부상 주소의 불일치 가능성입니다. 또한, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도에 대한 철저한 대비가 필요합니다. 1층이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 대규모 아파트 단지 및 학군 배후 수요가 풍부하여 공실 우려가 적습니다.

* 교통 편의성: 주요 도로망 접근성이 뛰어나 수도권 어디로든 이동이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 인프라 확충 시 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 계양구 계산동 1085-2, 은행마을(아주), 73.19㎡, 2026년 7월 10일 거래, 322,000,000원 (12층)

* 인천광역시 계양구 계산동 1085-2, 은행마을(아주), 60.33㎡, 2026년 7월 10일 거래, 290,000,000원 (9층)

* 인천광역시 계양구 계산동 1085-2, 은행마을(태평), 68.05㎡, 2026년 7월 3일 거래, 342,000,000원 (18층)

* 본 건은 84.16㎡ (약 25.46평)으로, 상기 비교 사례보다 면적이 넓습니다. 감정가는 388,000,000원입니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 건은 1층이므로 층수 가치 하락 요인이 있습니다.

* 주소 불일치 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 반영해야 합니다.

* 최근 실거래가와 면적, 층수, 단지 내 시세 흐름을 종합적으로 고려합니다.

* 예상 입찰가: 상기 분석 및 고려사항을 바탕으로, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근 시: 약 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.