나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58970 [1] 경기도 광주시 문형동 533-9 샘마을 204동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 문형동 소재 "문형리샘마을" 내에 위치하며, 부근은 다세대주택
및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상4층 건 내
제4층 제402호로서,
- 외 벽: 화강석 붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감.
- 창 호: 하이샷시 마감임.

이용상태

제4층 제402호: 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 남동하향의 사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경58970 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 533-9 샘마을 204동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 58.92㎡ (약 17.82평)

* 건물면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건축물 정보:

* 건축연도: 2013년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층: 지상 4층 중 4층

* 전용면적: 51.43㎡ (약 15.56평)

* 주요용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 문형동 소재 "문형리샘마을" 단지 내에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용: 인접 토지 및 도로 대비 남동향으로 완경사진 사다리형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 단지 서남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 신청 채권자: 성남수정새마을금고 (갑4, 을1)

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (성남수정새마을금고, 2014-08-11, 130,000,000원)

* 말소예정 권리:

* 갑1 소유권보존 (2014-07-07)

* 갑2 소유권이전 (2014-07-30)

* 을1 근저당권 (2014-08-11, 말소기준)

* 갑3 소유권이전 (2015-08-28)

* 갑4 임의경매 (2024-05-27, 본건 경매 개시)

* 갑5 가압류 (2024-07-24)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 138,563,243원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. (주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 정보:

* 인근 유사 다세대주택인 "문형낙원타운하우스(14동)"는 2026년 5월, 전용면적 74.3㎡(약 22.5평)가 171,000,000원에 거래되었습니다.

* "문형빌라(나동)"는 2026년 5월, 전용면적 57.74㎡(약 17.5평)가 90,000,000원에 거래되었습니다.

* "낙원타운하우스(4,5동)"는 2026년 5월, 전용면적 58.14㎡(약 17.6평)가 168,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석:

* 본 물건의 전용면적(건물면적)은 51.43㎡(약 15.56평)로, 최근 거래된 유사 면적(58.14㎡)의 가격(168,000,000원)을 고려할 때, 본 물건의 감정가(171,000,000원)는 동종 매물 대비 약간 높은 수준으로 볼 수 있습니다.

* 단, "문형낙원타운하우스(14동)"의 경우, 더 넓은 면적(74.3㎡)임에도 불구하고 동일한 감정가 수준(171,000,000원)으로 거래된 사례가 있어, 단지 내 개별 동의 선호도나 내부 상태에 따라 시세 편차가 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 실제 가치는 면적과 함께 내부 상태, 층수, 향 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구성: 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층에 위치하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 난방 및 설비: 도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 단지 내 또는 인근에 소규모 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 주변 지역 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 불확실성: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 정보가 누락된 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사와 법원 기록 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 규제: 본 물건은 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경, 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있으며, 이는 자산 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 여부: 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 인접 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 지정은 해당 지역의 환경적 특성을 나타내므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 살펴볼 것을 권장합니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 샘마을 아파트 단지 내 다세대주택으로, 감정평가액은 171,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 유지하고 있습니다.

* 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 1억 6천만원대에서 형성되어 있으며, 감정가 1억 7,100만원은 적정 수준이거나 약간 높은 편으로 판단됩니다.

* 가장 주의해야 할 사항은 임대관계 미상 및 임차인 현황의 불확실성입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 이에 따른 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 규제는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 투자 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권 이전이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 적정 입찰가 산정 시, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 현재 주거 중인 임차인이 없다면, 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다. (임대관계 미상이므로 이는 가정입니다.)

* 자연환경이 양호한 지역에 위치하여, 쾌적한 주거 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건물의 전용면적(51.43㎡)과 인근 유사 면적(58.14㎡)의 최근 거래가(168,000,000원)를 고려하면, 감정가(171,000,000원)는 상단에 위치합니다.

* 동일 단지 내 다른 면적(74.3㎡)이 감정가와 같은 171,000,000원에 거래된 점은 참고할 수 있으나, 본 건의 면적은 더 작습니다.

* 임차인 현황 미상에 따른 불확실성과 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 따라서, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (최적 입찰가는 법원 현황 조사 결과 및 입찰 당시 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.