나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [4] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 가양동 1480-1번지, 이스타빌2차 제지1층 제비03호에 소재한 근린상가로, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (4)

* 소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비03호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.88㎡ (약 17.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 9호선 가양역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 여건: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 아래와 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 12월 8일 접수된 송파농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당권, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (공부상 지상권 개요 없음)

* 등기부채권 총액: 1,180,000,000원 (송파농업협동조합 1,080,000,000원 + 김경숙 100,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 노 , 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,100,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 8월 22일

* 확정일자: 2024년 8월 23일

* 배당신고일자: 2026년 8월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 별도의 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건축물 현황 및 이용 상태를 통해 상권 특성을 파악할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 15층 건물로, 본건은 제1층에 위치하며 근린생활시설로 이용 중입니다. 건축물대장상 '업무시설, 근린생활시설'로도 기재되어 있습니다.

* 현재 이용 현황:

* 기호(1) (위더온): 근린생활시설

* 기호(2)~(6) (ZERO100 PC): 근린생활시설

* 기호(7) (사랑나눔발달센터): 근린생활시설

* 주변 상권: 주위 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 배후 수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 주변 생활 편의시설 및 환경은 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 9호선 가양역이 인접해 있어 서울 시내 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 인근 상가 및 아파트 단지 내 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있습니다.

* 녹지: 근처 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

향후 물건 이용 및 개발 관련하여 고려해야 할 사항들이 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 원추표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등의 규제를 받고 있습니다.

* 외국인 등 및 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 내 거래 시 허가 필요합니다.

* 도시관리계획이 입안 중(2026년 3월 26일)이므로, 향후 도시 계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 기타: 공동담보 물건으로, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 진행 시 고려할 수 있는 요인 중 하나입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동 역세권에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 여건과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 점은 긍정적입니다. 다만, 다수의 토지 관련 규제와 도시관리계획 입안 중인 점은 장기적인 관점에서 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 가양역 인근 역세권 상가로서 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 상가 이용객 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 및 인수에 대한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 167,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 적정 입찰가: 본 물건의 시장 가치, 경매 진행 상황, 유사 물건 사례 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 117,000,000원에서 133,600,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 개별적인 심층 분석과 현장 조사를 통해 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.