나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12473 [3] 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층705호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 한국석유공사 남동측 인근에 위치하며 주위는 관
공서, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 내 7층 703호 외 5개호
로서,

외벽 : 화강석고운다듬
내벽 : 시멘트몰탈미장
바닥 : 콘크리트기계미장(703호), 콘크리트기계미장 위 인조잔디카페트(704호~708호)
창호 : 알루미늄(프로로폰) (로이)강화유리창호, 스텐샷시 강화유리창호.

이용상태

703호 : 근린생활시설(현황 실내골프연습장(상호 : Hero Golf Academy) 라커룸)), 70
4호~708호 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 자동출입문, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA
설비, 소화전, 스프링쿨러, CCTV, 승강기, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 집합상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 15M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남서측으로 폭 8M 정도의
보행자전용 보도블록도로에 각각 접하며 본건 토지와 남동측으로 접하는 공공용지(소
공원) 남동측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설
된 것으로 실내골프연습장 관계자로부터 조사되어 이를 별도로 고려하지
아니하였음.

물건 비고

1.근린생활시설로 704호~708호는 호실 경계벽 없이 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 사건번호는 2025타경12473 (3)입니다.

소재지는 울산광역시 중구 우정동 512-5번지 우정혁신타워 7층 705호이며, 본건의 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 264,000,000원입니다.

토지 면적은 12.96㎡(약 3.92평)이며, 건물 면적은 76.63㎡(약 23.19평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 울산동부입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 704호부터 708호까지 호실 경계벽이 없이 현재 공실 상태라는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 우정동에 위치하며, 한국석유공사 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 관공서, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로는 폭 15M, 남서측으로는 폭 8M, 남동측으로는 폭 30M의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 7월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

등기부채권 총액은 1,040,000,000원입니다.

소유권보존(갑1, 2018-07-02), 가처분(갑2, 2020-11-23), 소유권이전(갑3, 2023-08-09) 등기 및 임의경매개시결정(갑4, 2025-09-04)은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 세부 내용은 파악되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상임에 따라, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 관공서, 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

현재 703호는 실내골프연습장(Hero Golf Academy)의 라커룸으로 이용 중이며, 704호부터 708호까지 5개 호실은 경계벽 없이 공실 상태입니다.

주변에 한국석유공사가 위치하여 관련 유동인구를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

남서측 인근에 위치한 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

현재까지 주변 지역에서 특정 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

다수의 호실(704호~708호)이 경계벽 없이 통합된 상태로 공실이라는 점은 즉각적인 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

추후 구분 등기 및 개별 임대 시, 경계벽 설치 등 추가적인 인테리어 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본건은 공동담보로 진행되므로, 담보물 간의 관계 및 추가적인 법적 이슈를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 우정동에 위치한 상가 건물 내 일부 호실로, 우수한 접근성과 주변 상업 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 현재 다수의 호실이 공실이며, 이들 호실이 통합되어 있다는 점은 즉각적인 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 법률적 부담은 적어 보이나, 임차인 관련 사항은 반드시 확인이 필요합니다.

향후 적극적인 활용 방안 모색 및 공실 해소를 위한 노력이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

접근성 우수한 입지: 다방면으로 도로에 접해 있어 차량 및 도보 접근이 용이합니다.

잠재적 가치 상승 기대: 실내골프연습장 사례와 같이, 향후 적극적인 운영 및 리모델링을 통해 공실을 해소하고 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

가격 메리트 가능성: 현재의 공실 상태 및 통합된 공간이라는 점이 감정가 대비 가격적인 메리트를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

감정가는 264,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준에서 고려할 수 있으나, 현장 방문을 통한 상세한 권리관계 조사, 임대차 현황 확인, 주변 시세 비교, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(예상 범위: 약 211,200,000원 ~ 237,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.