나이스옥션 법원경매 서울중앙 2021타경103946 [3] 서울특별시 강남구 청담동 124-11 5층501호 연립주택 경매

서울특별시 강남구 압구정로79길 32, 5층501호 (연립주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2021타경103946(서울중앙지방법원 경매11계). 감정가 776,000,000원, 최저가 776,000,000원. 매각기일은 2026-10-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2021 타경 103946 [3]
소재지	서울특별시 강남구 청담동 124-11 5층501호
도로명주소	서울특별시 강남구 압구정로79길 32, 5층501호
용도	연립주택
매각기일	2026.10.08
관할법원	서울중앙지방법원 경매11계 (02-530-1817)
이용제한	대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종일반주거지역

서울특별시 강남구 청담동 124-11 5층501호 연립주택 경매 물건 이미지

면적

건물면적	122.46㎡ (37.04평)

금액

감정가	776,000,000원
최저가	776,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	77,600,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.08	776,000,000원	변경

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측으로 인접하여 위치하며, 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제지하1층 제비04호외 2개호로서,

외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : 인테리어마감 등
창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 기호(1) 업무시설(사무소)
기호(2) 근린생활시설(소매점)
기호(3) 연립주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)
설비내역: 기호(1),(2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비 등,
기호(3)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용(연립주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 청담동 124-11 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

청담동 124-12 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 미상임.
- 본건은 대지권 없는 건물만의 감정평가임.
- 본건은 실지조사시 유치권 행사중으로 건물 내외부에 현수막 등으로 표지되고 있는 바 경매진행 및 입찰참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2021타경103946 (3)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 124-11, 5층 501호

용도: 연립주택

감정가: 776,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지권 없음)

건물면적: 122.46㎡ (약 37.05평)

매각대상: 건물 일괄매각 (토지/건물 일괄매각 명시되었으나, 대지권 없어 건물만 매각으로 해석)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

향후 청담동 124-19 일대 역세권 활성화 사업 추진으로 인해 주변 지역 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

본건은 건물만의 감정평가로, 대지권은 없습니다.

임차인: 옥길영 (소유권미등기소유자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-11-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 옥길영은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청담동은 강남구 내에서도 고급 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 각종 업무 시설, 상업 시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 배후 수요가 풍부합니다.

최근 2026년 6월 거래된 유사 물건들의 면적별 시세를 보면 다음과 같습니다.

* 2019년 건축된 29.22㎡(약 8.8평) 다세대가 532,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,045만원)

* 2003년 건축된 82.35㎡(약 24.9평) 연립주택이 1,700,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,827만원)

* 2003년 건축된 35.28㎡(약 10.7평) 연립주택이 480,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,486만원)

본건(122.46㎡, 약 37.05평)의 감정가는 776,000,000원입니다. 이는 면적 대비 주변 시세와 비교했을 때 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능, 차량 이용 시 주요 도로 접근 용이.

편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설 이용 편리. 청담동 주민센터 인접.

주거환경: 업무/상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역으로, 고급 주거 단지 및 명품 거리와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 행사: 현장에서 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인되었으며, 성립 여부가 불분명하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있습니다. 이는 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

법정지상권 불분명: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여 추후 토지 사용에 대한 분쟁 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 옥길영 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계의 세부 내용은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 청담동의 좋은 입지에 위치한 연립주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 향후 지역 개발 호재도 존재합니다.

그러나 유치권 행사, 위반건축물, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 심각한 리스크 요인이 존재하여 낙찰 후 상당한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 문제들을 해결할 수 있는 충분한 자금력과 전문성을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 강남구 청담동의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

낮은 감정가: 주변 시세 대비 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익을 기대하게 합니다.

지역 개발 호재: 주변 역세권 개발 사업 등은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 776,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(122.46㎡)과 위치를 고려할 때, 정상적인 상태라면 감정가보다 훨씬 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 특히 2003년식 82.35㎡ 연립주택이 1,700,000,000원에 거래된 사례는 이를 뒷받침합니다.

그러나 유치권 행사, 위반건축물, 법정지상권 불분명 등 중대한 권리 및 하자 사항이 존재하며, 이를 해결하기 위한 상당한 비용과 노력이 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재도 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준으로, 약 500,000,000원 ~ 600,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가 결정 시에는 법률 전문가와 상의하여 명확한 권리 분석 및 예상 해결 비용을 산정한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보