나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50015 [1] 경기도 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 8층805-1호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 "시흥능곡역" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 단지, 주상용 및 상업용건물, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장 및 지하철역(시흥능곡역-서해선)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 8층 805-1호로서 외벽 : 석재마감등 내벽 : 몰탈위페인트 및 타일마감등 창호 : 샷시창임.

이용상태

근린생활시설로서 우측인접한 상가와 같이 벽체구분없는 상태로 음식점 일부로 이용중임.

설비내역

공동위생/급배수설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전실비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약25미터 및 20미터, 남측으로 6미터 및 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설등 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2021-05-07) (보조간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산 도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 - 대상 구분건물 8층 805-1호는 조사일 현재 현관문 호별표식이 없으며 벽체구분없이 우측 인접호와 일단의 음식점으로 사용중에 있는 바 참고바랍니다. - 각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사됩니다. - 현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다. - 또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고 비교적 복원이 용이하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석고보드 등으로 경계구분해야되는 재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될 것으로 예상됩니다.

물건 비고

①`집합건축물대장`상 용도는 `일반음식점`임
②대지권 미등기이며 대지권유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됨
③`시흥시`로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 `사실조회 회신`(2026.01.28.자)있음
④인접호수와 벽체구분 없이 일체로 `음식점`으로 이용 중임
⑤`인접호수와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하며, 건축물현황도에 의거 위치·면적 및 점유부분 등을 명확하게 특정할 수 있다.`는 취지의 감정평가사의 `사실조회 회신`(2026.09.07.자)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2026타경50015 (1) 사건번호로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경기도 시흥시 능곡동 시흥장현공공주택지구일반상업용지2-1 센텀시티 8층 805-1호입니다.

용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.

감정가는 268,000,000원입니다.

토지면적은 2412.70㎡ (약 730.14평)이며, 토지지분은 0㎡입니다.

건물면적은 45.10㎡ (약 13.64평)이며, 건물지분은 45.1㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치하며, "시흥능곡역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 주상용 및 상업용 건물, 공원 등이 소재하여 일반적인 환경은 보통입니다.

교통 상황은 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(시흥능곡역-서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

또한, 본건 북측 및 서측으로는 노폭 약 25미터 및 20미터, 남측으로는 6미터 및 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며 주차장 시설 등도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(금240,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 소유권은 2022년 8월 2일 매매로 인한 소유권이전 등기를 한 온영민에게 있습니다.

과거 등기부상에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다양한 권리들이 등기되었으나, 대부분 말소되거나 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 276,015,438원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원입니다.

임대관계는 조사일 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

특이사항으로는 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무는 알 수 없습니다. 하지만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

시흥시로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.01.28.자)이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 시흥능곡역 역세권에 위치한 일반상업용지 내 상가로, 유동인구 및 접근성이 우수할 것으로 판단됩니다.

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 확인되며, 현재는 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 음식점의 일부로 이용 중입니다.

주변이 아파트 단지와 상업시설로 구성되어 있어, 해당 지역의 배후 수요를 바탕으로 한 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 속해 있으며, 다양한 폭의 도로에 접하여 차량을 통한 접근성도 좋습니다.

5. 생활정보

시흥능곡역(서해선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

또한, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통망이 잘 구축되어 있습니다.

아파트 단지와 상업 시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태입니다. 대지권의 유무 및 그 가치가 명확하지 않아 소유권 행사 및 재산 가치에 불확실성이 존재합니다. 비록 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다고 하나, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

또한, 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 구조상의 독립성이 상실되었음을 의미하며, 원상 복구 시 비용이 발생할 수 있습니다. 감정평가사는 이를 일시적인 상실로 판단하고 복원이 용이하다고 보았으나, 실제 복원 가능성과 비용은 별도로 확인해야 합니다.

유동화 물건이라는 점도 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 숨겨진 권리 관계가 있을 가능성을 시사합니다.

마지막으로, 임대 관계가 미상이라는 점은 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차 또는 인수해야 할 채무가 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥능곡역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 상업 시설로, 역세권의 가치를 고려할 때 잠재력이 있는 물건입니다. 현재 일반음식점으로 이용 중인 점 또한 관련 업종 창업을 고려하는 투자자에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

하지만 대지권 미등기, 인접 호수와의 통합 이용으로 인한 원상 복구 문제, 임대 관계 미상 등 명확한 리스크 요인들이 존재합니다. 특히 대지권 문제는 향후 소유권 행사 및 재산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 수행해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 상가로서의 높은 잠재력과 우수한 접근성을 가지고 있습니다.

현재 동일 업종으로 활용되고 있어, 기존 상권 내에서의 영업 지속 가능성이 있습니다.

통합된 공간으로 사용 중이라는 점은 특정 사업 계획에 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대 시세, 그리고 앞서 언급된 대지권 미등기 및 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 복원 비용 등 잠재적 리스크를 종합적으로 반영한 심층적인 분석이 필요합니다.

제시된 감정가는 268,000,000원이며, 이는 대지권 가격을 포함한 금액입니다.

대지권 미등기 및 현재의 이용 상태와 관련된 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 법률 및 건축 전문가 상담, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.