나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12473 [2] 울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 7층704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 우정동 소재 한국석유공사 남동측 인근에 위치하며 주위는 관
공서, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 내 7층 703호 외 5개호
로서,

외벽 : 화강석고운다듬
내벽 : 시멘트몰탈미장
바닥 : 콘크리트기계미장(703호), 콘크리트기계미장 위 인조잔디카페트(704호~708호)
창호 : 알루미늄(프로로폰) (로이)강화유리창호, 스텐샷시 강화유리창호.

이용상태

703호 : 근린생활시설(현황 실내골프연습장(상호 : Hero Golf Academy) 라커룸)), 70
4호~708호 : 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 자동출입문, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA
설비, 소화전, 스프링쿨러, CCTV, 승강기, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 집합상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 15M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 남서측으로 폭 8M 정도의
보행자전용 보도블록도로에 각각 접하며 본건 토지와 남동측으로 접하는 공공용지(소
공원) 남동측으로 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 703호에 시설된 라커룸보관함, 바닥카페트 등은 임차인의 비용으로 시설
된 것으로 실내골프연습장 관계자로부터 조사되어 이를 별도로 고려하지
아니하였음.

물건 비고

1.근린생활시설로 704호~708호는 호실 경계벽 없이 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12473 (2)

소재지: 울산광역시 중구 우정동 512-5, 우정혁신타워 7층 704호

용도: 근린상가

감정가: 1억 6천 7백만원 (167,000,000원)

토지면적: 8.19㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.1858㎡ (약 2.48평)

건물면적: 48.39㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.39㎡ (약 14.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 우정동에 위치하며, 한국석유공사 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 관공서, 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 북서측으로는 폭 15M, 남서측으로는 폭 8M의 도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 30M의 도로와 인접한 공공용지(소공원)가 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 해당 지역은 울산 우정 혁신도시 내에 위치하여 도시개발의 이점을 누릴 수 있는 곳입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 7월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(1,040,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 이에 따라 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1: 주식회사에이치에스디앤씨 소유권보존 (2018-07-02 접수) - 말소기준권리보다 선순위이나, 경매 절차에 따라 소멸될 수 있음.

* 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2018-07-02 접수, 1,040,000,000원) - 말소기준권리.

* 갑2: 주식회사위드디앤씨 가처분 (2020-11-23 접수) - 말소 예정.

* 갑3: 한진수 소유권이전 (2023-08-09 접수)

* 갑4: 울산동부 임의경매 (2025-09-04 접수, 303,184,978원) - 본건 경매 개시 결정.

등기부채권 총액은 1,040,000,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 우정혁신타워는 울산광역시 중구 우정동의 중심 상업지역에 해당하며, 한국석유공사와 같은 공공기관이 인근에 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있으며, 식당, 카페 등 편의시설 이용이 편리합니다. 특히 703호는 실내골프연습장으로 운영되었던 이력이 있으며, 주변 상권은 업무 시설 및 주거 단지와 연계되어 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인근에는 다양한 식당(예: 진심돈, 목삼집, 선하네가든 뷔페)과 카페(예: 파스쿠찌, 이삭토스트)가 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 공원이 소재하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본건 704호부터 708호까지는 호실 경계벽 없이 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상임으로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 인수 부담이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 혁신도시 개발 지역의 특성상 주거 및 상업 편의시설 위주로 조성되어 있을 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 울산 우정 혁신도시의 상업 중심지에 위치한 근린생활시설입니다. 한국석유공사와 같은 주요 기관이 인접해 있고, 주변 상권이 발달해 있어 잠재적인 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 경매를 통해 소멸될 권리가 많아 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 일부 호실이 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 혁신도시 내 중심상업지구 위치.

* 한국석유공사 등 주요 기관 인접으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 다양한 상권 및 편의시설 접근성 우수.

* 명확한 권리 관계로 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 적을 것으로 예상.

10. 예상 입찰가

본 보고서에서는 해당 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위한 시세, 주변 실거래가, 경매 동향 등의 추가적인 시장 분석 정보가 부족합니다. 따라서 예상 입찰가 산정은 전문가의 도움을 받거나 추가적인 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.