나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5141 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건으로서, (사용승인일: 2021.09.09) 외벽: 강화유리 및 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 내부 인테리어 마감 등 창호: 페어글래스창호 등임.

이용상태

본건 기호 가~다는 근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 산업시설 및 지원시설 건물 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경5141 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제1층 제104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

475,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

* 건물 면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

토지 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 1호선 독산역 이용이 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2021년 9월 9일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물입니다.

2.4. 이용 현황

본 물건은 집합건축물대장상 '지원시설(근린생활시설)'로 등재되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

2.5. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 세장형의 평지이며, 남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 별도등기와 관련하여, 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기(2021.08.19. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 일반적으로 지하철, 지하 통로 등 공공 시설물 설치 및 관리를 위한 권리로, 매수인의 건물 사용에 큰 지장을 주지 않는 경우가 많습니다.

3.2. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 2022.12.15. 접수)

3.3. 등기부채권 총액

2,394,600,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 골드박스24주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2026-05-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 이숙정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-19

* 확정일자: 2024-05-13

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

3.6. 주요 등기 내용 요약

소유권보존, 소유권이전, 다수의 근저당권, 압류, 근저당권부채권근질권설정 등이 등기되었으나, 말소기준권리 이후 권리들은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울의 대표적인 지식산업단지(G밸리)로, 다수의 IT, 제조업, 벤처 기업들이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의시설 등이 발달해 있어 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

가산디지털단지역 및 독산역 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근 상업시설 및 아파트 단지 등을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주차

건물 내 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (구분지상권 인수)

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 등기를 인수해야 하므로, 이에 대한 권리 관계 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 해당 권리는 통상 공공 인프라 관련 설정으로 건물 자체의 사용 수익에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 관련 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공실 상태

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 임차인 모집을 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 이는 경매 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다. 2021년에 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이며 토지 별도등기 관련 구분지상권을 인수해야 하는 점은 고려해야 할 사항입니다. 높은 채권 총액은 시사하는 바가 크지만, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 우수한 입지 조건 및 풍부한 배후 수요

* 2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태 양호 기대

* 약 11평대의 소형 면적으로 초기 투자 부담 상대적으로 적음

* 인수해야 할 임차인 보증금 없음

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다. 다만, 토지 별도등기 관련 구분지상권 인수 부담과 현재 공실 상태를 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준 (약 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원)을 고려해 볼 수 있으나, 이는 희망 가격이며 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.