나이스옥션 법원경매 서울중앙 2021타경103946 [2] 서울특별시 강남구 청담동 124-11 1층105호 근린상가 경매

서울특별시 강남구 압구정로79길 32, 1층105호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2021타경103946(서울중앙지방법원 경매11계). 감정가 895,000,000원, 최저가 895,000,000원. 매각기일은 2026-10-08입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2021 타경 103946 [2]
소재지	서울특별시 강남구 청담동 124-11 1층105호
도로명주소	서울특별시 강남구 압구정로79길 32, 1층105호
용도	근린상가
매각기일	2026.10.08
관할법원	서울중앙지방법원 경매11계 (02-530-1817)

서울특별시 강남구 청담동 124-11 1층105호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

건물면적	73.60㎡ (22.26평)

금액

감정가	895,000,000원
최저가	895,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	89,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.08	895,000,000원	변경

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측으로 인접하여 위치하며, 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제지하1층 제비04호외 2개호로서,

외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : 인테리어마감 등
창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 기호(1) 업무시설(사무소)
기호(2) 근린생활시설(소매점)
기호(3) 연립주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)
설비내역: 기호(1),(2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비 등,
기호(3)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용(연립주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 청담동 124-11 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

청담동 124-12 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 미상임.
- 본건은 대지권 없는 건물만의 감정평가임.
- 본건은 실지조사시 유치권 행사중으로 건물 내외부에 현수막 등으로 표지되고 있는 바 경매진행 및 입찰참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2021타경103946 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 124-11 1층105호

용도: 근린시설

감정가: 895,000,000원

건물면적: 73.60㎡ (약 22.26평)

건물지분: 73.6㎡ (약 22.26평)

매각대상: 건물만 매각 (대지사용권 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측으로 인접하여 위치하고 있습니다.

주위환경: 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 중점경관관리구역(2016-11-24)

* 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23)

* 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역

* 상대보호구역 (청담동 124-12, 교육환경 보호에 관한 법률) - 토지전산망의 내용은 참고사항일 뿐 교육청 확인 필요.

3. 권리분석

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (강제경매)

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아메리코인터내셔널푸드

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상입니다.

물건명세서 참고사항:

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있습니다.

* 감정평가서에 의하면 본건 건물에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 진행 및 입찰 참여 시 유의하시기 바랍니다.

* 본건은 대지사용권이 없어 건물만 매각되며, 감정평가액 또한 건물만의 평가액입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 청담동은 서울의 대표적인 고급 주거 및 상업지역으로, 강남구 내에서도 높은 유동인구와 소비력을 바탕으로 상권이 발달해 있습니다. 특히 본건 인근 지역은 업무용, 상업용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대로 분석됩니다. 이는 다양한 업종의 사업체 유치 및 운영에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, '서울시 상권분석 서비스'와 같은 공공 데이터를 통해 해당 지역의 상권 변화 지표, 업종별 특성 등을 추가적으로 분석할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "청담동주민센터"와 인접하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 주변으로는 각종 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 연립 및 다세대주택이 혼재되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 대중교통으로는 인근 노선버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다. 주변에 편의점, 음식점 등 생활 편의시설도 다수 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 행사 중: 건물 내외부에 유치권 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 해결 과정에서 예상치 못한 비용과 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 입찰 참여 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

* 위반건축물: 집합건물대장 상 위반건축물로 표시되어 있어, 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대지사용권 부재: 토지에 대한 권리 없이 건물만 매각 대상이므로, 대지 사용에 대한 별도의 합의나 해결이 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물과 토지 소유자가 다를 경우, 법정지상권이 성립될 수 있어 추후 건물 사용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 중인 사항이 파악되지 않아, 명도 과정이나 임대수익 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 청담동이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 청담동주민센터 인접, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상권 분석 데이터를 통해 성장 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 현재 유치권 행사 중이라는 점, 위반건축물 등재, 대지사용권 부재, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 청담동이라는 지역적 프리미엄과 높은 유동인구.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설로서의 잠재력.

* 리스크 해소 시 가치 상승: 유치권, 위반건축물 등 법적/행정적 문제 해결 시 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 895,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권, 위반건축물, 법정지상권 등 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 잠재적 리스크 해결 비용 및 시간, 향후 예상되는 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.1. 물건 기본정보