나이스옥션 법원경매 서울중앙 2021타경103946 [1] 서울특별시 강남구 청담동 124-11 지하1층비04호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측으로 인접하여 위치하며, 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제지하1층 제비04호외 2개호로서,

외벽 : 석재타일붙임 마감 등
내벽 : 인테리어마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1) 업무시설(사무소)
기호(2) 근린생활시설(소매점)
기호(3) 연립주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기호(1),(2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비 등,
기호(3)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주상용(연립주택, 업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청담동 124-11 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

청담동 124-12 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> , 중점경관관리구역(2016-11-24) , 토지거래계약에관한허가구역(2020-06-23) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 대지권 없는 건물만의 감정평가임.
- 본건은 실지조사시 유치권 행사중으로 건물 내외부에 현수막 등으로 표지되고 있는 바 경매진행 및 입찰참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2021타경103946 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 124-11 지하1층 비04호

용도: 업무시설

감정가: 688,000,000원

건물면적: 203.46㎡ (약 61.6평)

토지면적: 0.00㎡ (제시된 정보에 따르면 토지 면적 및 지분은 0㎡로 표기되어 있습니다.)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 대지권은 없는 건물만의 감정평가 및 매각입니다.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제지하1층 제비04호

외벽: 석재타일붙임 마감 등

내벽: 인테리어마감 등

창호: 샷시창호 등

기호(1): 업무시설(사무소)

기호(2): 근린생활시설(소매점)

기호(3): 연립주택으로 이용 중

1.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있으며, 기호(3)은 개별난방설비도 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "청담동주민센터" 동측으로 인접하여 위치합니다. 주위는 각종 업무용 및 상업용 건물, 오피스텔, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 후면 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 7호선 청담역 및 분당선 압구정로데오역 이용이 가능한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(청담동 124-11, 124-12)는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법(과밀억제권역), 한강수계 상수원수질개선법, 중점경관관리구역, 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사라티다

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2021-06-04

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 청담에스티건설주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 단, 물건명세서에 '지상권개요: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명'으로 기재되어 있으나, 대지권이 없는 건물만의 매각으로 인해 법정지상권 성립 여부는 직접적인 인수 대상과는 거리가 있습니다.

3.3. 특이사항 및 유치권

본 건은 감정평가서 요약 및 물건명세서 상 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 건물 내외부에 설치되어 있다고 명시되어 있습니다. 다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건이 위치한 청담동 일대는 강남의 대표적인 고급 상업 및 업무 지구로, 다양한 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 고급 상점, 엔터테인먼트 시설 등이 밀집해 있습니다. 따라서 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

"청담동주민센터"가 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 행사 중 (성립 여부 불분명)

건물에 유치권이 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 해당 유치권자와의 명도 협상 또는 법적 다툼으로 이어질 수 있으며, 이에 따른 시간적, 비용적 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권 없음

본 건은 집합건축물대장 상 대지권이 없는 건물만의 감정평가 및 매각 대상입니다. 따라서 건물을 소유하더라도 해당 건물이 위치한 토지에 대한 법적 사용 권리를 명확히 확보하지 못할 수 있으며, 이는 향후 토지 소유자와의 사용료 협상 또는 소송으로 이어질 가능성을 내포합니다.

6.3. 위반건축물 존재

집합건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 위반건축물은 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이는 건물 가치 하락 및 보유에 따른 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

명시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, '임대관계 미상'이라는 점은 추가적인 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 청담동이라는 우수한 입지에 위치하여 상업 및 업무용으로서의 가치는 높게 평가될 수 있습니다. 하지만, 현재 '유치권 행사 중'이라는 점, '대지권 없음', 그리고 '위반건축물'이라는 심각한 법적, 행정적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 리스크들은 낙찰 후 명도, 건축물 관련 문제 해결, 토지 사용권 확보 등에 상당한 시간과 비용을 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 통한 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

서울의 대표적인 부촌이자 상업 중심지인 강남구 청담동에 위치하여, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 상권 잠재력

주변의 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 바탕으로 업무시설 또는 근린생활시설로 활용 시 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

8.3. 경매 통한 취득 기회

신중한 리스크 분석 및 해결 능력이 있다면, 일반 매매 대비 저렴한 가격으로 우량 입지의 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권, 대지권 없음, 위반건축물 등 복합적인 리스크 요인이 존재하므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 리스크 해소 비용 및 소요 기간, 추후 건물 활용 방안 등에 대한 면밀한 추가 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 이러한 위험 요소들을 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.