나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [3] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비02호 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로57길 10-11, 이스타빌2차 제지1층 제비02호)

건물명: 이스타빌2차

용도: 근린상가

사용승인일: 2003년 12월 18일

총 층수: 15층 건물 내 지하 1층

감정가: 158,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.519㎡ (약 2.58평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.33평)

건물지분: 54㎡ (약 16.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

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1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. (세부적인 토지이용계획 및 제한상태는 관련 법규 확인 필요)

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1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2004년 01월 12일 (주식회사스타코)

* 소유권이전: 2023년 12월 08일 (그린내추럴주식회사)

* 근저당: 2023년 12월 08일 (송파농업협동조합, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 2025년 12월 18일 (김경숙, 100,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2026년 05월 12일 (김경숙, 77,000,000원) - 말소

* 압류: 2026년 08월 04일 (화성세무서장) - 말소

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 현황으로는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노 , 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,100,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 08월 22일

* 확정일자: 2024년 08월 23일

* 배당신고일자: 2026년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 의견: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다.

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1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖춘 근린생활시설 밀집 지역입니다.

* 업종 분석: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, PC방, 상가, 발달센터 등 다양한 업종이 입점하여 운영 중인 것으로 보입니다. 이는 향후 다양한 업종으로의 전환 또는 업종 다양성을 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 역세권 효과: 지하철 9호선 가양역과의 접근성이 좋아 역세권의 이점을 활용할 수 있으며, 이는 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 가양역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 홈플러스 강서점, 이마트 가양점 등 대형마트와 롯데시네마 가양, CGV 등촌 등 다양한 문화시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 강서한강공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

* 교육시설: 궁산초, 등촌중, 가양중 등 다수의 학교가 주변에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 양호합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 지역특화발전특구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있으며, 특히 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 지역 개발 및 건축 등에 변동성을 야기할 수 있습니다. 공항 관련 지구는 건축물의 높이 등 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 과거 지역 인식: 가양유수지는 과거 혐오시설로 인식되기도 했으나, 현재는 문화복합공간으로 개발되고 있습니다. 또한, 발달장애인 특수학교인 서진학교가 초기 지역 주민들의 반대(집값 하락, 안전 우려 등)에도 불구하고 지역사회와 통합되며 긍정적인 인식을 얻게 된 사례가 있습니다. 이는 신규 시설이나 개발 시 지역 주민과의 소통 및 이해가 중요함을 시사합니다.

* 이용 상태: 현재 본건은 여러 상호(위더온, ZERO100 PC, 사랑나눔발달센터)로 분할되어 임대 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 임차인은 존재하나 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 복합적인 토지이용계획 상의 제한사항과 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 개발 및 이용에 있어 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 9호선 가양역 도보 이용 가능한 역세권.

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자 가능.

* 다용도 근린상가: 다양한 업종 입점 및 운영 가능성.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전문가와 상담을 통해 이루어지는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.