나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [2] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제1층 제110호 외 6개호

용도: 근린상가

감정가: 274,000,000원

토지면적: 15.86㎡ (약 4.8평)

토지지분: 15.864㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 100.56㎡ (약 30.4평)

건물지분: 100.56㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 가양역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량의 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부요약

- 소유권보존: 주식회사스타코 (2004.01.12)

- 소유권이전: 그린내추럴주식회사 (2023.12.08) (매매)

- 근저당권 (말소기준권리): 송파농업협동조합 (2023.12.08) 채권최고액 1,080,000,000원

- 근저당권: 김경숙 (2025.12.18) 채권최고액 100,000,000원

- 임의경매개시결정: 김경숙 (2026.05.12) (서울남부지방법원 2026타경117)

- 압류: 화성세무서장 (2026.08.04)

등기부채권 총액: 1,180,000,000원

임차인 현황

- 임차인: 노정훈

보증금: 30,000원

차임: 3,100,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-08-22

확정일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 노정훈김정아 (이름 마스킹: 노 )

보증금: 30,000,000원

차임: 3,100,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-08-22

확정일자: 2024-08-23

배당신고일자: 2026-08-10

대항력: 없음

비고:

인수되는 권리

본 경매는 송파농업협동조합의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 구체적으로는 '위더온'이라는 상호로 운영되는 공간 1곳, 'ZERO100 PC'로 운영되는 공간 5곳, '사랑나눔발달센터'로 운영되는 공간 1곳으로 파악됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 15층 건물 내 1층에 위치하고 있으며, 2003년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

주변 지역은 아파트와 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 아파트단지와 오피스텔이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설로는 서울탑산초등학교(0.4km), 경서중학교(0.5km), 동양고등학교(0.8km) 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

지하철 9호선 가양역이 도보로 약 4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)

- 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

- 지역특화발전특구

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

- 도시관리계획 입안중 (2026-03-26)

상기 토지이용계획 및 제한상태는 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 및 도시관리계획 입안중인 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

건축물 현황

건물은 2003년에 사용 승인되어 20년 이상 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

특이사항 및 주의사항

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 1,180,000,000원으로 높게 형성되어 있습니다.

건물 내 일부 상가가 공실이거나 영업 중인 상태로 이용 중이며, 임대 관계는 미상인 점을 고려해야 합니다.

집합건물 데이터에 따르면, 지하 1층 B01호에 대한 정보도 포함되어 있으나, 본 경매 물건은 1층 근린상가이므로 실제 이용 상태와 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권의 편리한 교통과 주변의 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

현재 상가로 활발히 이용 중이며, 특히 PC방, 교육 시설, 기타 상가 등이 혼합되어 있어 잠재적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 복잡한 토지이용계획, 건물 노후도 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변에 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

다양한 용도로 활용 가능한 상가로, 업종 전환 및 확장 등의 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 274,000,000원을 기준으로, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 시장 상황에 따라 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

본 물건의 입찰가 산정 시, 주변 상권의 활성화 정도, 공실률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.