나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5141 [3] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건으로서, (사용승인일: 2021.09.09) 외벽: 강화유리 및 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 내부 인테리어 마감 등 창호: 페어글래스창호 등임.

이용상태

본건 기호 가~다는 근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 산업시설 및 지원시설 건물 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5141 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제1층 제105호 (도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 475,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 건물 및 토지 현황

* 토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

* 건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 15층 건물 중 1층 (사용승인일: 2021.09.09.)

1.2. 권리관계

* 채권자: 유아이제삼십팔차유동화전문

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 약 2,394,600,000원 (근저당, 근질권, 압류 등 포함)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2022.12.15. 접수)

* 매각 후 소멸되는 권리: 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 임차인 정보

* 임차인: 권

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-01-09

* 확정일자: 2024-05-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

2. 입지조건

* 2.1.주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 구로세관 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 2.2.교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 2.3.건축물 정보

본 건물은 2021년 9월 9일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물이며, 본 물건은 해당 건물의 1층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 및 석재, 내벽은 벽지 및 내부 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1.말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

* 3.2.소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 근질권, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 3.3.인수되는 권리

주의사항 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, '토지 별도 등기'가 존재하며, 구체적으로 대지권의 목적인 토지에 2021년 8월 19일 접수된 구분지상권 설정 등기가 매수인이 인수해야 합니다.

* 3.4.임차인 인수 여부

임차인 권 은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 4.1.지역 특성

본 물건이 소재한 금천구 가산동 일대는 G밸리로 불리는 국가산업단지 및 산업시설구역으로, 다수의 지식산업센터와 IT 기업, 제조업체 등이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 인근에 아파트형 공장과 근린생활시설이 혼재하여 복합적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 4.2.이용 상태

현재 본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 공실 상태입니다.

* 4.3.주변 시설

주변에 대규모 산업단지가 형성되어 있어 관련 기업 종사자들을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (참고: "가산디지털2로 34" 주변 검색 결과, 일반적인 산업단지 내 시설 외 혐오시설은 발견되지 않음)

5. 생활정보

* 5.1.편의시설

건물 내 상주 인구를 위한 근린생활시설 및 기타 편의시설이 마련되어 있으며, 인근 산업단지 내에 위치한 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 5.2.주변 환경

본 물건은 서울 서남부 지역의 주요 산업 허브인 G밸리 내에 위치하여 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1.인수되는 토지 구분지상권

가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 구분지상권(2021.08.19. 접수)의 인수입니다. 이는 토지 사용 및 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 가할 수 있는 중대한 권리이므로, 명확한 권리 내용 파악 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* 6.2.현재 공실 상태

본 물건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 임대료 수입이 즉시 발생하지 않을 수 있습니다.

* 6.3.토지거래허가구역 지정

본 물건이 속한 지역은 다양한 종류와 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (예: 외국인, 아파트/연립/다세대 등 특정 용도 지정)

* 6.4.건물 용도 혼재

집합건축물대장상 주 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 기타 용도로 '지원시설(근린생활시설)'이 기재되어 있으며, 실제 이용 및 감정평가 상 용도는 '근린생활시설'입니다. 이러한 용도 혼재는 향후 행정 처리나 건물 관리 시 고려될 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 G밸리 내 신축(2021년) 상가로, 역세권 및 산업단지 배후 수요를 바탕으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권 인수라는 중대한 권리 부담이 존재하며, 현재 공실 상태인 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 감안할 때, 권리 부담을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* G밸리 지역의 지속적인 산업 성장 및 개발 가능성.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 건물 면적 대비 양호한 토지 지분 확보.

* 향후 임차인 확보 및 권리 부담 해소 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 권리(구분지상권)의 영향, 현재 공실 상태, 그리고 총 채무액 대비 감정가 수준 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 추가 인수 금액은 구분지상권의 가치 및 그로 인한 제약 사항을 평가하여 결정해야 합니다.

감정가 475,000,000원 대비 인수되는 구분지상권의 불확실성과 현재 공실 상태를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 332,500,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.