나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [6] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층303호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 242,000,000원

토지면적: 43.61㎡ (약 13.2평)

건물면적: 46.83㎡ (약 14.2평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

물건명세서 참고사항에 따르면, 토지에 관하여 별도등기 있으나 해당 근저당권은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상입니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

본건 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지의 이용계획은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되었으며, 본 건 임의경매(을3)가 말소기준권리(을1)보다 후순위로 진행 중입니다.

각 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 6,220,632,610원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 단지들의 거래 사례가 있습니다.

* 한솔빌리지(1996년 준공, 연립): 59.94㎡ (약 18.1평)가 2026년 7월 20일 121,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 668,500원)

* 한미주택(1991년 준공, 다세대): 76.6㎡ (약 23.1평)가 2026년 7월 15일 80,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 346,300원)

* 화성빌라4차(2019년 준공, 연립): 54.03㎡ (약 16.3평)가 2026년 7월 17일 145,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 889,600원)

4.2. 감정가와 시세 비교

본건 물건은 2023년 7월에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 전용면적 46.83㎡ (약 14.2평)이며 감정가는 242,000,000원입니다.

이는 3.3㎡당 약 5,167,818원의 감정가로 산출됩니다.

이는 제공된 최근 매매 사례의 3.3㎡당 가격(약 346,300원 ~ 889,600원)보다 상당히 높은 수준입니다. 특히, 2019년에 준공된 비교적 신축인 연립주택의 3.3㎡당 가격(약 889,600원)과 비교하더라도 약 5.8배 차이가 발생합니다.

이러한 시세 차이는 본건 물건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었거나, 비교 사례와의 직접적인 비교가 어려운 특수성이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 외관

본건 건물은 철근콘크리트구조 징크지붕으로, 2023년 7월 6일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 총 5층 중 3층에 위치합니다.

5.2. 내부 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었습니다.

내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 가능한 형태입니다. (구체적인 내부 이용상태는 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 확인이 제한적입니다.)

5.3. 설비 내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이나, "유동화물건, 공동담보" 등의 특수물건 정보는 복잡한 채권 관계를 내포할 수 있어 추가적인 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임대관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 확인 및 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

6.3. 시세 대비 감정가 리스크

본건의 감정가가 최근 유사 신축 주택의 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 파악됩니다.

이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있으며, 재매각 또는 장기 보유 시 처분가치에 대한 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 아크로빌 A동 303호는 2023년에 신축된 다세대주택으로, 깔끔한 내부 상태와 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 무난한 수준으로 평가됩니다. 그러나 현 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 임대차 관계가 불명확한 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, "유동화물건, 공동담보"라는 특수 사항은 면밀한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 편리한 설비: 개별난방, 승강기 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시세가 현저히 낮을 가능성이 있어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 242,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시장 가격보다 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

유사 신축 주택의 3.3㎡당 가격을 고려할 때, 적정 시세 범위는 3.3㎡당 약 800,000원 ~ 1,500,000원으로 추정해볼 수 있습니다.

이를 전용면적 46.83㎡ (약 14.2평)에 적용하면, 예상 시세는 약 113,600,000원 ~ 213,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 75% 수준인 145,200,000원 ~ 181,500,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 더욱 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.