나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [5] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (5)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층302호

1.2. 물건 개요 (용도, 감정가, 면적)

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

토지지분: 48.02㎡ (약 14.53평)

건물면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

건물지분: 51.57㎡ (약 15.60평)

1.3. 매각 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

각종 생활편익시설 및 공공시설이 인접해 있어 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 건물 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 건축 정보

구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕.

건물 사용승인일: 2023년 07월 06일.

건물 높이: 5층 중 3층 (해당 호수).

동 명칭: 아크로빌 A동

호수: 302호

3.2. 건물 상태 및 설비 내역

외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감.

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

창호: 샤시 창호.

설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재탐지설비, 승강기 설비를 갖추었습니다.

3.3. 이용 현황 (호별 구분)

본 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다.

집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로, 302호는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 것으로 표기되어 있습니다. (소유자 및 이해관계인 부재로 정확한 내부 이용 상태 확인 불가)

4. 토지 상세 정보

4.1. 토지 현황 및 이용 상태

토지의 형상은 부정형입니다.

본건 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면,

말소기준권리는 을1 근저당 (서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수)입니다.

경매개시결정 등기는 갑3 (서울은평새마을금고 임의경매, 2025-08-12 접수)입니다.

5.2. 소멸 및 인수 권리 분석

말소기준권리보다 후순위이거나 경매 개시의 원인이 된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리는 없습니다. (예: 토지에 관한 별도등기 근저당은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상임)

5.3. 임차인 현황 및 관련 특이사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 중인 임차인이 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 시세 및 상권 분석

6.1. 주변 유사 물건 시세 정보 (JSON 분석)

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 다세대/연립주택의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

* 한솔빌리지(101동): 2026년 7월, 121,000,000원 (전용면적 약 18.13평, 평당 약 667만원)

* 한미주택(자동): 2026년 7월, 80,000,000원 (전용면적 약 23.17평, 평당 약 345만원)

* 화성빌라4차: 2026년 7월, 145,000,000원 (전용면적 약 16.34평, 평당 약 887만원)

6.2. 본건 시세 및 감정가 비교 분석

본건은 전용면적 51.57㎡ (약 15.60평)이며, 2023년 7월에 사용 승인된 신축 건물입니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 평당 시세는 대략 345만원에서 887만원 범위로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하면, 2019년 건축된 화성빌라4차의 평당 가격(약 887만원) 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

이를 단순 계산하면, 본건의 시세는 약 109,200,000원 (15.60평 * 700만원) ~ 138,372,000원 (15.60평 * 887만원) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 266,000,000원은 주변 유사 물건의 시세 및 면적 대비 현저히 높은 수준입니다.

6.3. 주변 편의시설 및 생활 환경

주변에는 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하고 있어 주거 생활에 필요한 편의성은 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계 외 리스크 (임차인, 감정가 등)

* 임차인 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 감정가: 감정가가 주변 실거래가 대비 과도하게 높아, 다수의 유찰 가능성이 있으며 낙찰 후 명도 및 잔금 납부에 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 지역 규제 및 환경적 요인

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7.3. 혐오시설 확인 결과

제공된 위도/경도 정보를 바탕으로 주변 지역을 확인한 결과, 해당 물건지 바로 인근에서 특별히 지목될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지도상 일부 공장 및 개발 예정 부지가 확인되므로, 추후 입지 변화 가능성은 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2023년 7월에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 단순하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 그러나 임대차 관계가 명확히 확인되지 않고, 감정가가 주변 시세 대비 매우 높게 책정되어 있어 투자에 있어 신중한 판단이 요구됩니다. 신축 건물이라는 이점에도 불구하고, 높은 감정가로 인해 실질적인 투자 매력도는 시세 대비 저평가된 부분에서 찾아야 할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리관계의 단순성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 편리한 입지: 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

본건의 전용면적은 약 15.60평입니다.

최근 주변 거래 사례를 볼 때, 평당 시세는 대략 345만원에서 887만원 수준으로 형성되어 있습니다.

신축 건물임을 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 평당 700만원 ~ 800만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 시세 범위는 약 109,200,000원 ~ 138,372,000원입니다.

감정가(266,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준이므로, 유찰 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 보수적으로 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다. (이는 단순 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.