나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109617 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 2033-1 공항마을리베르하임주상복합 202동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 대저고등학교 북측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 소규모공장, 단독주택 및 근린생활사설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 김해부산경전철 덕두역이 소재하여
대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 7층 704호로서
외부 : 치장석재 및 페인트 마김 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 공동현관기,
도시가스에의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2017-08-09) , 기반시설부담구역(2017-11-15) , 제1종지구단위
계획구역(공항마을) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합).
상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경109617 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 2033-1 공항마을리베르하임주상복합 202동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

토지 지분면적: 10.8515㎡

건물 지분면적: 32.3376㎡

1.3. 건물 상세 정보

구분건물감정평가요항표 상 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 704호

사용승인일: 2021년 07월 09일

주요 설비: 급배수 및 위생설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비

1.4. 아파트 정보

아파트명: 공항마을 리베르하임

총 세대수: 227세대

최고층/최저층: 15층 / 2층

주차대수: 총 82대 (지하 7대, 지상 정보 별도 명시 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 대저고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 소규모 공장, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 김해부산경전철 덕두역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공항마을) 등에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있습니다.

2.4. 제한 및 보호구역

본건 토지는 상대보호구역(2016-12-30), 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부 상 소유권보존(주식회사만풍건설, 2021-07-21), 근저당(우리은행, 39,480,000원, 2021-07-21, 말소기준권리), 주택임차권(이수인, 112,000,000원, 2021-08-18 전입/2021-08-11 확정, 2023-08-28 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 114,953,598원, 2024-09-06, 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

총 등기부채권 금액은 약 151,480,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (본명 이수인)

보증금: 112,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 18일

확정일자: 2021년 08월 11일

배당신고일자: 2023년 08월 28일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 112,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 환경

본건이 소재한 대저2동 일대는 주거용 아파트와 더불어 소규모 공장, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 개발이 진행되고 있는 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

김해부산경전철 덕두역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 발전 가능성

강서구의 지속적인 개발 계획과 김해공항과의 인접성 등을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

철근콘크리트 구조의 신축급(2021년 준공) 아파트로, 공동주택으로서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통망을 통해 주요 상업지구 접근도 용이합니다.

5.3. 단지 및 건물 정보

공항마을 리베르하임은 2개동, 총 227세대로 구성되어 있으며, 15층 높이의 건물입니다. 본건은 7층에 위치하여 일조권이나 조망권에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어 향후 고도 제한 등 공항 관련 시설 운용에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등도 참고할 필요가 있습니다.

6.2. 건물 내부 마감재 미확인

감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 않아, 현황 파악에 일부 한계가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상 (특이사항)

보고서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 임차인 이 씨가 존재하며 대항력은 없습니다. (참고: 물건명세서 작성일 2026-09-14은 미래 시점으로 오류 가능성 있음)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 강서구 대저2동 소재 공항마을 리베르하임 주상복합 202동 704호는 2021년 준공된 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 투자 가치가 있는 물건입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하며, 건물 내부 마감재 등은 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 교통: 김해부산경전철 덕두역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 입지 조건: 주거, 근생, 공장 등이 혼재된 지역으로 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 164,000,000원입니다. 최근 유사 면적(33.5989㎡)의 실거래가는 2024년 12월 189,000,000원에 이루어졌습니다. 이는 감정가를 상회하는 수준입니다.

본건은 임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 위험이 없으므로, 실거래가를 고려한 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

제공된 정보 상, 본건의 전용면적은 32.34㎡(약 9.78평)이며, 유사 면적의 최근 매매가격을 기준으로 볼 때, 189,000,000원 수준의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (본 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 개별 물건의 특성을 반영한 것으로, 실제 입찰 시에는 다양한 변수를 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.