나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [5] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비04호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 소재지 및 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비04호

건물명: 이스타빌2차

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

1.3. 토지 정보

지번: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1

토지면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

토지지분: 8.746㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 55.44㎡ (약 16.77평)

건물지분: 55.44㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제비04호

사용승인일: 2003년 12월 18일

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

162,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 인접 도로

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 송파농업협동조합 근저당 (2023-12-08, 1,080,000,000원)

등기부채권 총액: 1,180,000,000원

경매 신청 채권자: 김경숙 (근저당권자, 77,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 노 , 김

보증금: 30,000,000원

차임: 3,100,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-22

확정일자: 2024-08-23

배당신고일자: 2026-08-10

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상으로, 향후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

현재 본건은 기호(1)은 '위더온'이라는 상호로, 기호(2)~(6)은 'ZERO100 PC'라는 상호로, 기호(7)은 '사랑나눔발달센터'라는 상호로 각각 근린생활시설로 이용 중에 있음.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업시설로서의 배후 수요가 풍부한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 학교 및 공원 등이 소재하여 생활 편의 및 주거 환경이 조성되어 있음.

5.2. 건물 설비

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본 물건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건과의 연계된 채무 구조를 상세히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다수의 용도지역 및 지구/구역에 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등 용도)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 도시관리계획 입안 중(2026-03-26)인 사항이 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 검토해야 합니다.

6.3. 임대 관련

임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 명도 과정에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 가양동에 위치한 이스타빌2차 내 근린상가 물건으로, 지하철 9호선 가양역 인근에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 주위에는 아파트 단지와 오피스텔, 상업시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 건물은 2003년 사용승인된 철근콘크리트 구조이며, 현재 다양한 업종의 근린생활시설로 이용 중입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 본 물건이 공동담보로 경매에 나왔다는 점과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 명도 및 임대차 관계 재설정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 상업시설의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현재 다양한 근린생활시설로 운영 중이며, 향후 업종 전환 또는 신규 임대를 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 6,200만원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 예상 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 최저 입찰가를 단정하기 어려우나, 본 물건의 우수한 입지 조건과 상권 특성을 감안할 때, 유찰 시 감정가의 80% 수준부터 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 향후 시장 가격 및 해당 물건의 낙찰가율 추이를 면밀히 관찰하며 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.