나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [7] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비06호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (7)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제1층 제비06호

건물명: 이스타빌2차

용도: 근린상가

사용승인일: 2003.12.18

총 층수: 15층

해당 호수: 1층 B06호

건물 내 총 호수: 367호

토지 면적: 7.07㎡ (2.14평)

토지 지분: 7.067㎡ (2.14평)

건물 면적: 44.80㎡ (13.55평)

건물 지분: 44.8㎡ (13.55평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

감정가: 144,000,000원

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

본 건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 송파농업협동조합, 2023-12-08 접수, 1,080,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,180,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 특별히 명시된 권리 없음)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 인수 여부 및 권리관계 확인이 필요합니다. (금액 미상이므로 주의 요망)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 현재 이용 상태 (추정): 본 건물은 근린생활시설 및 업무시설로 복합 이용되고 있으며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 지역입니다. 본 물건(B06호)의 정확한 업종 및 임대 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통: 인근에 지하철 9호선 가양역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 상가, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 편의시설: 상가, 학교, 공원 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사 및 지도 확인을 권장합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

* 특히 '도시관리계획 입안중(2026-03-26)' 사항은 향후 지역 개발 계획 변동 가능성을 내포하고 있어 주목이 필요합니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 해당 용도에 따라 거래 시 제약이 있을 수 있으나, 일반 상가 이용에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

* 임대차 정보 불확실성: 임대 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 명도 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 현재 채무 승계는 없는 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동에 위치한 이스타빌2차 내 근린상가로, 9호선 가양역 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다. 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 건축물은 2003년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조이며, 비교적 양호한 상태로 보입니다. 등기부상 채권 총액이 높아 본 경매는 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다. 임대 관계가 불확실하나, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 9호선 가양역 역세권으로 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하여 다양한 업종에 적합합니다.

* 향후 개발 가능성: 도시관리계획 입안 중인 사항을 예의주시하며 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 본건의 법원 감정가(144,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 경쟁 입찰자의 동향 및 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 해당 금액은 고려하지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.