나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경117 [6] 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비05호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 가양역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제110호 외 6개호로서, (사용승인일: 2003.12.18) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(상호: 위더온)로 이용중임. 기호(2)~(6): 근린생활시설(상호: ZERO100 PC)로 이용중임. 기호(7): 근린생활시설(상호: 사랑나눔발달센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구 에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도 시관리계획 입안중(2026-03-26) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경117 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1480-1 이스타빌2차 제지1층 제비05호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건내 제1층 제비05호

사용승인일: 2003년 12월 18일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 56.88㎡ (약 17.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 167,000,000원

종합 의견: 본 물건은 15층 건물 내 1층 상가로, 가양역 역세권에 위치하여 접근성이 양호합니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항, 높은 총 채권액 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "가양역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 가양역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 가양역은 도보 3분 거리에 있으며, 역 주변으로 버스 정류장, 따릉이 정류장 등이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이며, 도시관리계획 입안 중(2026-03-26)인 점은 향후 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2004-01-12, 주식회사스타코

* 소유권이전: 2023-12-08, 그린내추럴주식회사 (매매)

* 근저당(말소기준권리): 2023-12-08, 송파농업협동조합 (1,080,000,000원)

* 근저당: 2025-12-18, 김경숙 (100,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2026-05-12, 김경숙 (77,000,000원) - 서울남부지방법원 2026타경117 (말소)

* 압류: 2026-08-04, 화성세무서장 - 말소

총 등기부채권액은 1,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,100,000원

* 전입/사업일자: 2024-08-22

* 확정일자: 2024-08-23

* 배당신고일자: 2026-08-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소기준권리인 송파농업협동조합의 근저당(2023-12-08)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 노 김 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 본 물건은 권리상 특별히 인수할 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건은 복합 건물인 이스타빌2차 내 1층 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 각 호실은 위더온(상호), ZERO100 PC(상호), 사랑나눔발달센터(상호) 등으로 이용되고 있습니다. 이는 주변 아파트 및 오피스텔 단지 거주민을 대상으로 하는 업종으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 가양동은 9호선 가양역을 중심으로 상업 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다. 인근에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 가양역 주변으로는 홈플러스 강서점, 롯데시네마, CGV 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 또한, PC방, 발달센터 등 현재 이용 중인 업종들이 근린생활시설로서의 기능을 잘 보여주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가양역 및 주변 지역에는 홈플러스 강서점, 롯데시네마, CGV 등 쇼핑 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 한강공원이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다. 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등의 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 건은 국토계획법상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 부동산 거래 시 외국인 등 특정 대상자에게 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중(2026-03-26)이라는 점은 향후 용도나 개발 계획에 변동 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 권리 관계

총 등기부 채권액이 1,180,000,000원으로 감정가 167,000,000원에 비해 매우 높다는 점은 주목해야 할 사항입니다. 이는 해당 물건이 다수의 담보 설정 및 경매 절차를 거쳤음을 보여줍니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역의 도시관리계획 입안 중인 사항이나, 서울 강서구 지역에서 건설폐기물처리장, 서남물재생센터, 열병합발전소 등 기피·혐오시설 관련 논의가 지속되고 있음을 볼 때, 향후 지역 개발 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 현재 본 물건 소재지(가양동 1480-1) 주변에 직접적인 혐오시설이 있다고 명시된 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동의 9호선 가양역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 현재 다양한 소규모 상업 시설로 이용되고 있어 지역 상권의 일부 역할을 하고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 작아 관리가 용이할 수 있습니다. 그러나 높은 채권 총액과 복잡한 토지이용계획, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 투자 시 유의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 도보 이용 가능 (약 3분 거리).

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 근린상가로서의 꾸준한 수요 기대.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 명확한 권리 취득 가능.

* 다양한 편의시설 인접: 쇼핑, 문화, 여가 등 생활 인프라 우수.

9. 예상 입찰가 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,700만원을 기준으로 하되, 최근 시세, 유사 물건의 거래 사례, 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수할 보증금(0원)이 없으므로, 순수하게 낙찰가만을 고려하면 됩니다. 하지만, 총 채권액이 11억 8천만원에 달하는 점은 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 면밀한 시세 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 부동산 가치 변동 가능성을 내포하고 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.