나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [11] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (11)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 303,000,000원 (3억 3백만원)

* 토지면적: 49.53㎡ (약 14.98평)

* 토지지분: 49.53㎡ (약 14.98평)

* 건물면적: 53.19㎡ (약 16.10평)

* 건물지분: 53.19㎡ (약 16.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 2024-04-08, 주식회사거장디벨로퍼

* 근저당권 (말소기준권리): 2024-04-08, 서울은평새마을금고, 5,832,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

* 근저당권: 2024-12-31, 성남제일새마을금고, 300,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

* 압류: 2025-01-22, 남양주세무서장 (매각으로 소멸 예정)

* 임의경매: 2025-08-12, 서울은평새마을금고, 4,365,909,010원 (경매 원인)

* 가압류: 2026-05-22, 송장한, 88,632,610원 (매각으로 소멸 예정)

* 등기부채권 총액: 6,220,632,610원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (토지에 별도등기가 있으나, 해당 근저당권은 본 경매의 원인채권으로 말소 대상입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

* 최근 매매 1 (2026년 7월): 59.94㎡(연립), 12,100만원 거래. 평당 약 667만원.

* 최근 매매 2 (2026년 7월): 76.6㎡(다세대), 8,000만원 거래. 평당 약 345만원. (면적 대비 가격이 낮아 특이사항 존재 가능성 있음.)

* 최근 매매 3 (2026년 7월): 54.03㎡(연립), 14,500만원 거래. 평당 약 887만원.

* 본건 건물 정보: 2023년 7월 6일 사용승인된 신축 건물로, 전유면적 53.19㎡(약 16.10평)입니다.

* 시세 분석: 본건과 면적이 유사한 최근 매매 3 사례(54.03㎡, 14,500만원, 2019년식)를 비교했을 때, 평당 약 887만원의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 2023년식 신축으로, 이보다 높은 평당가를 기대할 수 있으나, 감정가(303,000,000원, 약 1,882만원/평)는 최근 시장 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕입니다.

* 외벽 및 내벽: 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.

* 창호: 샤시 창호입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로, 502호는 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (집합건축물대장상 현황도를 기준으로 하며, 소유자 및 이해관계인 부재로 실제와 다를 수 있습니다.)

* 설비내역: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황을 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 본건은 자산유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 일반 경매와는 다른 특수한 채권 관계나 절차상 이슈가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 신축(2023년 7월 사용승인) 다세대주택입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태입니다. 신축 건물로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 유동화 물건이라는 잠재적 리스크가 존재하며, 최근 시장 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년식으로 비교적 새 건물이라 하자보수 비용이 적고 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 깨끗한 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의시설: 도시가스 개별난방, 승강기 등 주거 편의성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 남양주시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 303,000,000원입니다.

최근 유사 면적(54.03㎡)의 매매 사례(14,500만원, 약 887만원/평)를 기준으로 시세 분석 시, 본건(53.19㎡, 약 16.10평)의 시장 가치는 약 14,286만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 시장가보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 시장가치를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크(임차인 미상, 유동화 물건)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 200,000,000원.

(시장가치인 약 1.4억원대에 리스크 프리미엄과 신축 가치를 감안하여 1.5억원부터 시작하여, 보수적으로 2억원 내에서 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.