나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [8] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 남양주지원 2025타경3026 (8)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128, 아크로빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

건물면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 7월 6일

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 입지 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 이는 개발 및 환경에 대한 규제가 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (서울은평새마을금고, 2024년 4월 8일 접수) 입니다.

총 채무액:

등기부채권 총액은 6,220,632,610원입니다. 이는 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 별도 등기된 권리 내용 확인이 필요하나, 현재까지 제공된 정보상으로는 인수할 권리가 없을 것으로 보입니다. (단, 등기부등본 상 지상권 등은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

본건에 대한 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 점유자가 있을 경우 보증금이나 차임 외 다른 권리 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

소유권자:

주식회사거장디벨로퍼 (갑1 소유권보존, 2024년 4월 8일)

4. 상권분석

건물 유형 및 주변 환경:

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 주변은 주거지역과 일부 나대지가 혼재하는 지역입니다.

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 시기(2019년)에 거래된 인근 빌라(화성빌라4차, 54.03㎡)의 경우 약 268만원/㎡의 가격으로 거래되었습니다. 본건은 2023년 신축 건물임을 감안할 때, 제곱미터당 가격은 유사하거나 더 높을 것으로 예상됩니다. 이에 따른 예상 시세는 약 14,500만원 ~ 15,500만원 수준으로 추정됩니다.

단지/건물 특징:

본 건물(아크로빌A동)은 철근콘크리트 구조로 2023년에 신축되어 내부 시설이 현대적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 마감:

철근콘크리트 구조에 징크 지붕 마감이며, 외벽은 치장 벽돌 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 샤시입니다.

세대 내부 이용 상태:

해당 호실은 다세대주택으로, 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 방, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실, 발코니 등으로 이용 가능한 구조입니다. (구체적인 내부 구조는 호실별로 상이할 수 있습니다.)

설비 내역:

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액 및 복잡한 권리관계:

총 채무액이 62억원에 달하며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 채무 구조가 복잡하고 잠재적 위험이 높음을 시사합니다. 경매 진행 시 매각 대금으로 모든 채무를 변제하지 못할 경우, 채권자는 부족액에 대해 추가적인 청구를 할 수 있습니다.

미상 임대관계:

임대 관계가 미상으로 확인되어, 점유자의 권리 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역 등 각종 환경 및 개발 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 환경 규제로 인해 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 산업 활동이나 개발에 대한 잠재적 영향은 고려해야 합니다.

감정가와 시세 간의 괴리:

본건의 감정가(28,000만원)는 최근 실거래가 분석을 통한 추정 시세(약 14,500만원 ~ 15,500만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 오류, 또는 특수한 거래 상황(예: 포트폴리오 매각)을 반영한 결과일 수 있으며, 입찰 시 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공한다는 장점이 있습니다. 그러나 매우 높은 총 채무액, 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보), 미확인된 임대 현황, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리는 본건의 투자 가치에 대한 신중한 접근을 필요로 합니다. 특히, 채무 총액과 감정가의 차이가 매우 커, 낙찰 후에도 채무를 전액 변제하기 어려울 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치:

2023년에 준공된 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 별도의 리모델링 비용이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

주거지로서의 잠재력:

화도읍 묵현리 지역은 주거 기능이 강화되고 있는 지역으로, 향후 지역 발전과 함께 주거 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(28,000만원)보다는 최근 실거래가 분석을 통한 시장 시세(약 14,500만원 ~ 15,500만원)를 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다.

하지만 높은 채무 부담과 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황을 면밀히 분석하여, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 위험을 최소화하는 방법이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.