나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경58 [1] 경기도 가평군 조종면 현리 84-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 "안곡교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 자연 취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접지와 대체로 평탄한 자루형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 기호 2 : 부정형의 토지로서 북측으로 석축을 쌓아 평탄하게 조성 하였으며 기호 1의 부속토지(마당 등)로 이용중임. 기호 4 : 부정형의 토지로서 북동측 부분은 평탄하나, 남측 일부는 북향의 경사지이며 기호 1 의 부속토지(마당, 수목식재 등)로 이용중임. 기호 5,6 : 부정형의 토지로서 북동향의 경사지이며, 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 2,4.5 북측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접하며, 기호 1은 기호 4를 통하여 출입하고 있으며, 기호 6은 본건 자체가 폭 약 4미터의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 자연보전권역. 기호 4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한, 가축사육제한구역(2023-12-08)(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한), 자연보전권역. 기호 5,6 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한, 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1,2,4 지상 일부에는 별첨 사진용지에서와 같이 제시외 수목 수십여주(주목 등) 이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호 6의 공부상 지목은 "대"이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 조립식 판넬구조 아스팔트싱글지붕 단층(기호 3)으로, (사용승인일 : 1997.04.12). 외 벽 : 비닐사이딩 마감 등 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임

이용상태

주택 및 창고 (에이동 주택 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 현관 등, 비동 : 창고) 로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.(건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비(LPG 가스에 의한 개별난방 구조) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉢).

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 현리 84-3,84-4 양지상 소재이나, 현황 현지 84-3(기호 1 지상)에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외수목 포함
2. 특별매각조건 : 목록 2, 4에 대하여 농지취득자격증명 제출요(미제출시 물건 전부에 대하여 매각불허가 및 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경58 (1)

소재지: 경기도 가평군 조종면 현리 84-3

용도: 단독주택

건축물 구조: 조립식 판넬구조 아스팔트싱글지붕 단층 (1997년 4월 12일 사용승인)

건물 주용도: 단독주택 (주택 및 창고로 이용 중)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3567.00㎡ (약 1079.7평)

건물면적: 129.72㎡ (약 39.2평)

건물 제시외 면적: 11.90㎡ (약 3.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,166,155,000원 (약 11.66억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 가평군 조종면 현리 소재 "안곡교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연 취락, 축사, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입은 가능하나, 인근 버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 기호 1 토지: 인접지와 대체로 평탄한 자루형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 2 토지: 부정형 토지로, 북측으로 석축을 쌓아 평탄하게 조성하였으며, 기호 1 토지의 부속토지(마당 등)로 이용 중입니다.

* 기호 4 토지: 부정형 토지로, 북동측 부분은 평탄하나 남측 일부는 경사지이며, 기호 1 토지의 부속토지(마당, 수목 식재 등)로 이용 중입니다.

* 기호 5, 6 토지: 부정형 토지로, 북동향의 경사지이며, 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 2, 4, 5 토지는 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호 1 토지는 기호 4 토지를 통하여 출입하며, 기호 6 토지 자체는 폭 약 4미터의 포장도로입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 1, 2 토지: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한), 가축사육제한구역 (젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한), 자연보전권역에 해당합니다.

* 기호 4 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한), 가축사육제한구역(2023-12-08)(젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한), 자연보전권역에 해당합니다.

* 기호 5, 6 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-12-08)(젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육 제한), 자연보전권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권(을13, 채권액 640,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

현재 경매를 신청한 채권자는 가평군산림조합이며, 근저당권 외 임의경매 개시결정 등기(2025타경58)가 되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 750,000,000원 (7.5억원)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수해야 하며, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건의 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 본건에는 특별매각조건이 존재하므로 유의해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

본건은 경기도 가평군 조종면 현리의 외곽 지역에 위치하여 상업 시설이 밀집한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 전원적인 자연 취락과 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어, 직접적인 상업적 가치보다는 주거 또는 전원생활 목적에 적합합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 차량 이용이 편리하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 지역에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 주거 환경: 자연 친화적인 환경으로 쾌적한 전원생활을 영위할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 목록 2, 4에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 물건 전부의 매각 불허가 및 매수보증금 미반환이라는 중대한 불이익이 발생합니다. 이는 본건 입찰 시 가장 큰 리스크 요소이며, 사전에 증명서 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 수목: 별도 등기되지 않은 수십 주의 수목이 소재하고 있어, 이에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물(기호 3)이 공부상 현리 84-3, 84-4 양 지상에 소재한다고 되어 있으나, 현황은 84-3 지상에만 소재하고 있어 공부와 현황이 불일치합니다.

* 토지 공부와의 차이: 공부상 지목이 '대'인 기호 6 토지가 현황 도로로 이용 중입니다.

* 가축사육제한구역 등: 해당 지역은 가축 사육이 제한되며, 자연보전권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 자연 친화적인 환경에서의 전원생활 또는 농업 활동을 고려하는 분들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이라는 특별 매각 조건은 입찰 전 반드시 해결해야 할 중대한 과제입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 입찰 자체가 무의미해지므로, 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 제시외 수목 및 공부와의 차이 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1080평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 전원주택 및 농업 병행 가능성: 농지취득자격증명 확보 시, 주거와 농업 활동을 병행할 수 있는 환경을 제공합니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 차익: 주변 시세 분석 및 농지취득 가능성을 바탕으로 저가 매수 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,166,155,000원입니다. 하지만 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례(약 7천만원 ~ 1억 8천5백만원)는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 토지가 핵심 가치이며, 건물은 연식이 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 농지취득자격증명 발급 가능 여부입니다. 발급이 확실하다는 전제 하에, 감정가의 70~80% 수준을 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 (감정가 70%): 약 816,208,500원

* 적정 수준 (감정가 80%): 약 932,924,000원

농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지역의 실제 토지 시세, 건물 상태, 그리고 향후 규제 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급이 어렵거나 불확실할 경우, 입찰 자체를 재고하거나 훨씬 낮은 가격을 제시해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 희망하는 최고가로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.