나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [20] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 257,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128, 아크로빌 비동 5층503호

용도: 다세대주택

토지면적: 42.05㎡ (약 12.71평)

토지지분: 42.05㎡ (약 12.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.15㎡ (약 13.66평)

건물지분: 45.15㎡ (약 13.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에는 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 소재하여 생활이 편리한 지역입니다.

최근 3년간 (2026년 7월 기준) 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 경기 남양주시 화도읍 묵현리 479-3번지, 한솔빌리지 101동: 1996년 준공, 59.94㎡ 면적, 121,000,000원 (약 2,018,685원/㎡)

* 경기 남양주시 화도읍 묵현리 92-4번지, 한미주택: 1991년 준공, 76.6㎡ 면적, 80,000,000원 (약 1,044,386원/㎡)

* 경기 남양주시 화도읍 묵현리 94-3번지, 화성빌라4차: 2019년 준공, 54.03㎡ 면적, 145,000,000원 (약 2,683,711원/㎡)

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 검색한 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시)

비고: 토지에 관하여 별도 등기가 있으나, 해당 근저당권은 본 경매의 원인채권으로 말소 대상입니다.

3.2. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 을1 근저당권(서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수)입니다. 이 근저당권을 포함하여 을2 근저당권, 갑2 압류(남양주세무서장), 갑3 임의경매(서울은평새마을금고) 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소 기재 기준)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

참고: 소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 이용상태를 표기하였습니다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건 물건의 감정가는 257,000,000원이며, 이는 45.15㎡ 면적 기준 약 5,691,916원/㎡입니다.

제공된 최근 매매 사례를 보면, 2019년에 준공된 연립주택(화성빌라4차)은 54.03㎡ 면적이 145,000,000원에 거래되어 약 2,683,711원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 가격입니다.

다른 사례들 역시 1990년대에 준공된 노후 주택으로, 본건(2023년 7월 사용승인)과는 건축 연도 및 상태에서 큰 차이가 있습니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때 감정가가 현재 시세를 높게 반영하고 있을 가능성이 있으나, 주변의 구체적인 신축 다세대 주택 거래 사례가 제한적이므로, 향후 매매 시세는 공급량, 지역 내 신축 선호도, 인근 개발 계획 등에 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트구조 징크지붕의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 2023년 7월 6일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지로, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (집합건축물대장 현황도 기준)

5.3. 설비 내역

건물 내에는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 난방은 가스보일러에 의한 개별난방 방식이며, 화재 탐지 설비 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 신속성 또는 담보 가치 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 실제 채권 채무 관계는 다를 수 있습니다.)

* 주변 지역의 거래 사례와 본건의 감정가 간의 시세 차이가 상당하여, 실제 낙찰 후 매도 시 예상보다 낮은 가격에 거래될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 잘 갖추어진 내부 설비가 장점입니다. 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 제공된 주변 시세 자료와 감정가 간의 차이가 크게 나타나고 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점에서 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 신축이라는 장점을 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있으나, 권리 관계 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2023년 7월 사용승인)를 가진 신축 건물로, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 내부 마감 및 설비가 비교적 최신 사양으로 갖추어져 있어 추가적인 리모델링 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로서, 감정가 257,000,000원은 이를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 자료(2019년 준공 연립, 54.03㎡ 기준 145,000,000원)와는 큰 차이를 보이나, 신축 프리미엄과 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 물건 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었기에 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.