나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [16] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (16)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 47.91㎡ (14.50평)

토지지분: 47.91㎡ (14.50평)

건물면적: 51.45㎡ (15.57평)

건물지분: 51.45㎡ (15.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

1.2. 건물 상세정보

건물명: 아크로빌 비동 (Acroville B-dong)

해당층: 3층 (총 5층)

호수: 303호

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2023.07.06

총괄표제부 대지면적: 1047㎡ (316.77평)

총괄표제부 건축면적: 465.31㎡ (140.78평)

총괄표제부 연면적: 1319.67㎡ (399.27평)

세대수: 23세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조)

지붕 구조: (철근)콘크리트 (징크)

전유부 면적: 51.45㎡ (15.57평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

인접 도로: 본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 을1. 근저당권 (서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수)

매각으로 인한 소멸: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음

등기부채권 총액: 6,132,000,000원

토지별도등기 관련: 토지에 관하여 별도등기 있으나, 해당 근저당권은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상임.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 임대관계 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인이 있을 수 있으며, 보증금 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건(아크로빌 비동 303호, 51.45㎡, 2023년식)의 감정가는 265,000,000원이며, 이는 평당 약 17,000,000원 수준입니다.

* 한솔빌리지 (준공: 1996년, 59.94㎡, 18.14평): 121,000,000원 (평당 약 6,685,082원)

* 한미주택(자동) (준공: 1991년, 76.6㎡, 23.17평): 80,000,000원 (임대 보증금 추정)

* 화성빌라4차 (준공: 2019년, 54.03㎡, 16.34평): 145,000,000원 (평당 약 8,895,705원)

최근 매매 사례 분석 결과, 신축 건물인 본건의 감정가는 주변 오래된 연립/다세대주택 대비 높은 편으로 보입니다. 특히, 2019년에 준공된 화성빌라4차의 경우 145,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 8,895,705원 수준입니다. 본건의 감정가 평당 약 17,000,000원은 신축 프리미엄을 감안하더라도 비교 검토가 필요합니다.

4.2. 주변 시설 정보

* 본건은 위치 및 주위환경에서 설명된 지역 관련 시설들이 인접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 인근에 '묵향유치원'이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, '자연보전권역', '수질보전특별대책지역(1권역)', '배출시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 있습니다.

* (추가 검색 결과) 현재까지 파악된 바로는 해당 지역 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 지속적으로 변화하므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건은 입지적 조건이 보통이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물 내에는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조로 안정적이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

* 이용 상태는 다세대주택으로, 본건 303호는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보, 유동화물건: 경매 원인이 되는 채무 규모가 상당하여 채권 총액이 6,132,000,000원에 달합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 파악되나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자나 숨겨진 임차인이 있을 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요하며, 추가적인 보증금 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 괴리: 본건 감정가가 주변 시세 대비 높은 편으로, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. (상권분석 4.1항 참조)

* 토지이용계획상 제한: '상대보호구역', '배출시설 설치제한지역', '자연보전권역', '수질보전특별대책지역' 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 현대적인 설비를 갖추고 있으며 입지 및 교통 조건도 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 확보가 가능합니다. 다만, 임대 관계가 미상이어서 잠재적인 명도 리스크가 존재하며, 감정평가액이 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있어 투자 수익률 분석에 신중을 기할 필요가 있습니다. 신축이라는 장점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 입찰한다면 장기적인 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 우수한 상품성 및 관리 용이성

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 별도의 명도 비용 발생이 없는 (인수 보증금 0원 기준) 권리 관계

* 개별난방, 승강기 등 현대적인 주거 편의 시설 완비

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보에 유리

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 신축 건물의 가치를 고려할 때, 본건의 적정 시장가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가의 약 71.7% ~ 79.2% 수준입니다.

* 입찰 시에는 임대차 관계 확인, 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.