나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [15] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (15)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 197,000,000원

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.55㎡ (약 10.75평)

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.18㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역으로, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

본건 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기사항열람 결과, 본건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 서울은평새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 있는 임차인은 현재 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

토지에 관한 별도 등기가 있으나, 이 사건 경매의 원인 채권으로 말소 대상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 빌라 및 연립주택의 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 거래된 인근 "화성빌라4차"(2019년 건축, 전용면적 54.03㎡)는 14,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 887만원/평의 시세입니다.

2026년 7월 거래된 "한솔빌리지"(1996년 건축, 전용면적 59.94㎡)는 12,100만원에 거래되었으며, 약 667만원/평의 시세를 보입니다.

2026년 7월 거래된 "한미주택"(1991년 건축, 전용면적 76.6㎡)은 8,000만원에 거래되었으며, 약 345만원/평의 시세를 나타냅니다.

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 면적(건물면적 38.18㎡, 약 11.55평)은 비교 대상 거래 사례보다 작습니다.

감정가 197,000,000원에 대한 평당 가격은 약 1,705만원으로, 최근 거래 사례의 평당 시세 대비 높은 편입니다. 이는 신축 건물임을 감안한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조, 징크지붕의 5층 건물 중 3층 302호입니다. (건물 사용승인일: 2023년 7월 6일)

외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로, 일반적으로 방 2~3개, 거실, 주방/식당, 욕실 1~2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (집합건축물대장 기준)

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 최근 실거래가, 특히 평당 가격의 차이가 크게 나타나므로, 시세 조사를 더욱 면밀히 할 필요가 있습니다. 신축 프리미엄이 반영된 감정가일 수 있으나, 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 현장 방문 시 점유 관계 및 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점을 고려할 때, 채권자의 적극적인 경매 진행 의지가 예상됩니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등)이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2023년 7월로 매우 신축인 다세대주택입니다. 현대적인 설비를 갖추고 있으며, 주거 환경도 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계는 명확하며, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 감정가 수준이 인근 유사 신축 빌라의 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 신축 건물이라는 점이 크게 반영된 결과로 보입니다.

따라서, 정확한 현장 조사를 통해 실제 거주 가치 및 시장 가격을 재평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물이라는 점이 가장 큰 강점입니다. 신축 건물은 수리 비용이 적게 들고 즉시 입주 또는 임대가 용이하다는 장점이 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 따른 추가적인 법적 분쟁 가능성이 낮습니다.

경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 현재 감정가 수준을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,000,000원이며, 건물 면적은 약 11.55평입니다.

최근 유사 연식(2019년)의 인근 연립주택이 약 887만원/평에 거래된 점을 감안할 때, 신축이라는 가치를 고려하더라도 감정가 수준의 입찰은 부담스러울 수 있습니다.

최초 경매 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 신축임을 감안하여 감정가 수준을 초과하는 금액에 대한 낙찰 가능성도 있습니다.

보수적으로 접근한다면, 최근 실거래가 수준을 참고하되 신축 가치를 더하여 150,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 전 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.