나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [3] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지가 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난합니다. 본건 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 제한이 있습니다.

3.

1.2. 권리분석

2.

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일에 접수된 서울은평새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 본 경매 개시 결정(2025타경3026) 이후 접수된 압류(남양주시세무서장, 국민건강보험공단) 및 다른 근저당권(성남제일새마을금고) 등이 모두 말소될 예정입니다. 따라서 일반적인 경우, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

* 채권 총액: 약 6,132,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4.

1.3. 상권분석

2.

본건은 다세대주택 밀집 지역과 단독주택, 미개발 나지가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 있어 생활이 편리한 지역입니다.

* 비교 물건 시세 분석 (2026년 7월 거래 기준):

* 한솔빌리지(101동, 1996년식 연립, 59.94㎡): 121,000,000원

* 한미주택(자동, 1991년식 다세대, 76.6㎡): 80,000,000원

* 화성빌라4차(2019년식 연립, 54.03㎡): 145,000,000원

상기 거래 사례들을 종합해 볼 때, 건물의 신축 연식, 면적, 주택 유형(연립/다세대)에 따라 시세 편차가 존재합니다. 본건은 2023년 7월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 연식 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 정보:

* 주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128번지 (신주소: 경기도 남양주시 비룡로141번길 12-34)

* 동: 아크로빌 A동

* 층: 5층 중 2층 203호

* 면적: 전용면적 46.83㎡ (약 14.16평) / 토지지분 43.61㎡ (약 13.19평)

* 구조: 철근콘크리트구조 징크지붕

* 사용승인일: 2023년 7월 6일

* 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

* 주요 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다. 집합건축물대장상의 건축물 현황도에 따르면, 호실별로 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성될 수 있습니다. (소유자 및 이해관계인 부재로 정확한 내부 구조는 현장 확인 필요)

6.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 유동화물건, 공동담보: 채무 구조가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약 내역, 보증금, 차임 등을 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 다수의 토지 이용 규제(가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 신축(2023년 사용승인): 비교적 최신 건물이나, 하자 보수 및 관리 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 환경: 미개발 나지 등이 혼재되어 있어, 향후 주변 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성이 있습니다.

7.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 2023년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 경매의 원인채권자가 근저당권을 설정한 서울은평새마을금고이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 또한, 단지 인근의 생활편익시설 및 공공시설 접근성과 무난한 교통 환경은 주거 가치를 높입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점과 복잡할 수 있는 채무 구조(유동화, 공동담보)는 명도 및 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 부분을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축급 건물: 2023년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 온전히 행사할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 실수요 및 투자 수요: 편리한 생활 인프라와 신축이라는 장점을 바탕으로 실수요자 및 임대 투자 수요를 기대할 수 있습니다.

9.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 234,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보와 주변 시세 정보를 종합 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(신축 연식, 면적)의 부동산 거래 사례가 많지 않으나, 2019년 준공된 54.03㎡(약 16.3평) 연립주택이 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2023년 준공으로 연식이 6년 더 최신이며, 전용면적 46.83㎡(약 14.16평)입니다. 유사 신축 건물의 시세를 감안하면, 실거래가 수준은 최소 160,000,000원 이상을 형성할 것으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 평가: 본건의 감정가는 234,000,000원으로, 최신 연식을 반영하였으나, 주변 거래 사례와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 잠재적 리스크(임대관계 미상, 복잡한 채무 구조 등) 및 시장 상황을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상되는 실거래가 범위(160,000,000원 ~ 180,000,000원)와 감정가(234,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 선에서 전략적인 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 170,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.