나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [4] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

토지면적 (본건 토지지분): 50.55㎡ (약 15.29평)

건물면적 (본건 건물지분): 54.28㎡ (약 16.43평)

1.3. 감정가

감정가: 280,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (서울은평새마을금고, 2024.04.08. 접수, 채권액 5,832,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 및 거주 현황에 대한 현장 조사가 반드시 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 6,220,632,610원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

최근 주변 지역의 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 묵현리 479-3 소재 연립주택 (1996년식, 59.94㎡, 3층) 2026년 7월 20일 121,000,000원에 거래되었습니다.

* 묵현리 92-4 소재 다세대주택 (1991년식, 76.6㎡, 3층) 2026년 7월 15일 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 묵현리 94-3 소재 연립주택 (2019년식, 54.03㎡, 2층) 2026년 7월 17일 145,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 건물(건축물대장상)로, 전용면적 54.28㎡ (약 16.43평)입니다. 가장 유사한 조건인 묵현리 94-3번지 연립주택(2019년식, 54.03㎡)이 145,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 건물의 개별 호실 가치는 이보다 높게 평가될 가능성이 있습니다.

그러나 본건 감정가는 280,000,000원으로, 이는 토지 약 316.86평 및 건물 약 140.85평을 포함한 전체 부동산에 대한 감정가로 해석됩니다. 이 전체 부동산 가치 대비 평당 가격은 약 198만 원으로, 주변 개별 호실 거래 사례에서 나타나는 평당 가격(약 345만 원~887만 원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가가 시장 시세보다 낮게 책정되었거나, 전체 건물 단위의 매각 대상 특성상 개별 호실의 현재 시세를 직접적으로 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 징크지붕의 5층 건물 중 3층 301호입니다. 건물 사용승인일은 2023년 7월 6일입니다. 내부 구조는 방, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

건물에는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 난방(개별 가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 등기부에 존재하며, 이에 대한 정확한 내용과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* '임대관계 미상'으로, 실제 점유자 및 임차인 현황과 관련하여 예상치 못한 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 인수되는 보증금이 없음을 의미하지만, 실제 거주하는 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

* '유동화물건, 공동담보' 등 경매의 특성을 가진 물건으로, 관련 법률 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 환경적 리스크

현재 제공된 정보와 주변 제조 공장 현황 검색 결과들을 종합해 볼 때, 본건 소재지인 묵현리 128번지 주변에는 일부 제조 공장들이 소재하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역', '공장설립승인지역' 등으로 지정되어 있어, 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 있을 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 본건 바로 인접하여 존재한다는 명확한 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다. 하지만, 향후 거주 환경에 대한 잠재적 영향을 고려하여 현장 방문 시 주변을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 다세대주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 전체 부동산에 대한 감정가가 2억 8천만 원으로 책정되어 있어, 개별 호실의 시장 가치를 고려할 때 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다. 그러나 등기부상 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대 관계의 불확실성, 그리고 감정가와 주변 개별 호실 매매가 간의 큰 괴리 등은 투자 전 반드시 면밀한 추가 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2023년)를 가진 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 전체 부동산 감정가 대비 개별 호실 시장 가치가 높을 것으로 예상되어 시세 차익 기대감이 큽니다.

* 주거 편의시설 및 교통이 비교적 양호한 입지에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가(280,000,000원) 대비 시세가 높을 것으로 예상되나, 이는 전체 부동산에 대한 감정가이며 개별 호실 가치와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 주변 유사 조건의 개별 호실 시세(1.0억~1.5억 수준)를 감안할 때, 전체 건물의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

현재 정보만으로는 정확한 시장가치 산정에 어려움이 있으나, 감정가와 주변 시세 간의 큰 차이를 고려하여, 350,000,000원에서 450,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠재적 가치에 대한 추정치이며, 실제 입찰 결정은 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.