나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [19] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (19)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 208,000,000원

* 토지 면적: 34.03㎡ (약 10.3평)

* 건물 면적: 36.54㎡ (약 11.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건물 사용승인일: 2023년 7월 6일

2. 물건 기본정보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1): 주식회사 거장디벨로퍼 (2024-04-08)

* 근저당 (을1, 말소기준권리): 서울은평새마을금고 (2024-04-08, 5,832,000,000원)

* 근저당 (을2): 성남제일새마을금고 (2024-12-31, 300,000,000원)

* 압류 (갑2): 남양주세무서장 (2025-01-22)

* 임의경매 (갑3): 서울은평새마을금고 (2025-08-12, 4,365,909,010원)

* 총 채권액: 6,132,000,000원

* 말소 대상 권리: 을1, 을2, 갑2, 갑3 등의 권리는 경매를 통해 말소될 예정입니다.

* 인수 대상 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 별도 등기 있으나 말소 대상 근저당 관련으로 추정)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대 관계는 미상이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 동일 단지(아크로빌 B동)의 구체적인 최근 실거래가는 확인되지 않았습니다.

* 주변 유사 단지(연립, 다세대)의 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 차이가 존재합니다.

* 2019년 건축된 54.03㎡(약 16.3평) 면적의 연립주택이 145,000,000원에 거래되었습니다 (약 890만원/평).

* 1996년 건축된 59.94㎡(약 18.1평) 면적의 연립주택은 121,000,000원에 거래되었습니다 (약 670만원/평).

* 1991년 건축된 76.6㎡(약 23.2평) 면적의 다세대주택은 80,000,000원에 거래되었습니다 (약 345만원/평).

* 본건은 2023년 신축 건물로, 위에 언급된 유사 연식의 건물 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가 208,000,000원은 이를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕이며, 5층 건물 중 2층(호수별 상이)에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 호수별로 방 2~3개, 주방/식당, 거실, 욕실 1~2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (집합건축물대장 기준)

* 설비 내역: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리 관계: 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, "토지에 관하여 별도등기"가 언급되어 있어 추후 확인이 필요합니다. 다만, 해당 근저당권은 경매 원인 채권으로 말소 대상이라고 명시되어 있습니다.

* 임차인 정보: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 신축(2023년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 최근 준공된 건물이라는 점에서 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 막대한 채권 총액, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2023년에 준공되어 신축급의 컨디션을 누릴 수 있습니다.

* 소형 면적: 36.54㎡(약 11.0평)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

* 발코니 및 다양한 설비: 생활 편의를 위한 발코니와 현대적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

* 무권리 매각 가능성: 권리 분석 결과, 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었다는 분석도 가능합니다. 특히, 2019년에 건축된 54.03㎡ 면적의 유사 물건이 145,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 본건은 2023년 신축이라는 점을 감안하면 감정가가 합리적일 수 있습니다.

유동화 물건 특성상 적극적인 가격 조정이 있을 수 있으며, 막대한 채권 총액을 고려할 때 경매 절차가 진행될 경우 입찰 경쟁률 및 낙찰가를 예측하기는 어렵습니다.

따라서, 투자 전략에 따라 다르겠으나, 보수적으로 접근한다면 유사 거래 사례를 반영하여 감정가의 80~90% 수준인 187,000,000원에서 208,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 함께 최신 시세 변동을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.