나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [14] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (서울은평새마을금고)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 277,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 3층301호

용도: 다세대주택

토지면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

토지지분: 49.91㎡ (약 15.10평)

건물면적: 53.60㎡ (약 16.22평)

건물지분: 53.6㎡ (약 16.22평)

건축물 사용승인일: 2023년 07월 06일

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사거장디벨로퍼 (접수일자: 2024-04-08)

* 근저당: 서울은평새마을금고 (접수일자: 2024-04-08, 권리금액: 5,832,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 성남제일새마을금고 (접수일자: 2024-12-31, 권리금액: 300,000,000원) - 말소 대상

* 압류: 남양주세무서장 (접수일자: 2025-01-22) - 말소 대상

* 임의경매: 서울은평새마을금고 (접수일자: 2025-08-12, 권리금액: 4,365,909,010원) - 말소 대상

총 등기부채권액: 6,132,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기상 말소기준권리는 서울은평새마을금고의 근저당(2024-04-08 접수)이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않고, 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반 분석)

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 한솔빌리지(101동) (1996년식 연립, 59.94㎡): 12,100만원 (2026년 7월 거래)

* 한미주택(자동) (1991년식 다세대, 76.6㎡): 8,000만원 (2026년 7월 거래)

* 화성빌라4차 (2019년식 연립, 54.03㎡): 14,500만원 (2026년 7월 거래)

4.2. 시세 분석

본 물건은 2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 감정가는 277,000,000원입니다. 감정가는 53.60㎡(약 16.22평) 면적을 기준으로 약 1,707,000원/평으로 산정되었습니다.

제공된 주변 시세 정보 중 가장 유사한 조건(면적, 건축 연도)인 화성빌라4차(2019년식, 54.03㎡)는 14,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 887,000원 수준입니다.

그러나 본 물건은 2023년 완공된 신축 건물이라는 점에서, 2019년식 또는 그 이전의 건물들에 비해 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가가 제시된 시세보다 높게 책정된 이유도 신축이라는 점에 기인한 것으로 보입니다. 따라서, 주변 시세는 참고하되 신축 건물로서의 가치를 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 건물 중 3층 301호 (전유부 기준)

* 사용승인일: 2023년 07월 06일

* 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

* 이용 상태 (다세대주택): 본 건은 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있는 것으로 추정됩니다 (집합건축물대장 기준).

5.2. 설비 내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방), 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 토지 이용 상태

부정형의 토지 위에 다세대주택 건물이 건축되어 있습니다.

6. 주변환경 및 제한사항

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

6.2. 공장설립승인지역 관련

본 건 소재지는 '공장설립승인지역'으로 분류되어 있어, 향후 주변 지역의 개발에 따라 공장 설립 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 혐오시설 유입의 위험이 될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공장설립승인지역: 향후 주변 지역에 공장 등이 설립될 경우 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 합계가 0원이더라도 관련 명도 절차 및 재반 사항에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 신축 건물임을 감안해도, 제공된 주변 시세 정보와 비교 시 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 시장 상황에 따라 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 개별난방, 엘리베이터 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

다만, '공장설립승인지역'으로 지정되어 있어 향후 주변 개발에 따른 주거 환경 변화 가능성이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 최근 주변 거래 시세보다 높게 책정된 부분은 신축이라는 점을 감안하더라도 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 최신 건축 기준 적용 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 권리관계 확실: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계 문제 없음.

* 인수 보증금 없음: 임차인 관련 금전적 부담 없음.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 신축 건물 프리미엄 기대.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원입니다. 신축 건물임을 감안할 때 감정가는 현재 시장 가치를 적절히 반영하고 있을 가능성이 높습니다. 주변 유사 신축 건물의 매매 사례를 추가적으로 확보하여 정확한 시세 조사가 필요하나, 제공된 정보를 바탕으로 권리 관계의 명확성과 신축 프리미엄을 고려하여 감정가의 90~100% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 277,000,000원 사이로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.