나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [10] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 5층501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 262,000,000원

토지 면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

토지 지분: 42.74㎡ (약 12.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

건물 지분: 45.9㎡ (약 13.88평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

제1종일반주거지역에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2024-04-08: 주식회사거장디벨로퍼 소유권보존 등기

* 2024-04-08: 서울은평새마을금고 근저당권 (5,832,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-31: 성남제일새마을금고 근저당권 (300,000,000원) - 말소 예정

* 2025-01-22: 남양주세무서장 압류 - 말소 예정

* 2025-08-12: 서울은평새마을금고 임의경매 (4,365,909,010원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 6,132,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 4월 8일자 서울은평새마을금고 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 이 사건 경매의 원인채권이 되는 근저당권은 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래)는 다음과 같습니다.

* 한솔빌리지(연립, 1996년식, 3층, 59.94㎡): 12,100만원 (약 1억 2,100만원)

* 한미주택(다세대, 1991년식, 3층, 76.6㎡): 8,000만원 (약 8,000만원)

* 화성빌라4차(연립, 2019년식, 2층, 54.03㎡): 14,500만원 (약 1억 4,500만원)

4.2. 시세 동향

주변의 빌라 및 연립주택 시세는 제공된 JSON 정보를 기반으로 분석할 때, 전용면적 기준 평당 약 345만원에서 887만원 수준으로 파악됩니다. 특히, 2019년식의 화성빌라4차(54.03㎡)는 14,500만원에 거래되어 평당 약 887만원 수준을 보였습니다.

본 물건은 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물로, 연식 대비 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 262,000,000원(전용면적 45.90㎡ 기준, 약 570.8만원/㎡)은 제공된 JSON 정보의 시세와는 차이가 있으나, 신축이라는 점을 감안할 때 합리적인 수준이거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조, 징크지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다.

2023년 7월 6일 사용승인된 신축급 건물이며, 이용 상태는 다세대주택으로 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다 (집합건축물대장 기준).

내부에는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 주위에는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재되어 있으며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 생활에 편리한 환경입니다.

지도 검색 결과, 인근 지역에 특별히 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 일부 공장 지대나 개발 예정지가 있을 수 있으므로 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 특이사항

채권 총액이 61억원을 초과하여 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 긍정적인 측면도 있습니다.

6.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 예상

임차인 현황상 인수 보증금이 없으며 임대 관계 또한 미상입니다. 따라서 소유자 점유 가능성을 염두에 두어야 하며, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 명도 관련 절차가 예상보다 복잡할 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 7월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 주변 생활편익시설 및 교통 여건이 무난하여 실거주 요건을 갖추고 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 신축 건물이라는 가치와 시세 분석을 통해 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인이 완료되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 빌라 시세를 고려했을 때, 감정가가 과도하지 않은 수준으로 판단됩니다.

* 실거주 적합성: 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 무난하여 실거주 목적에도 부합합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확하게 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

주변 시세 분석 결과 (전용 45.90㎡ 기준): 약 123,260,000원 ~ 147,820,000원 (JSON 정보 기반, 신축 프리미엄 미반영 시)

신축 건물 가치 및 감정가를 고려한 예상 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 근거한 추정치이며, 실제 경매 시 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 매각물건명세서 상의 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.