나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [12] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (12)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원 (2억 6천8백만원)

토지 면적: 49.91㎡ (약 15.1평)

건물 면적: 53.60㎡ (약 16.2평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재된 지역이며, 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조에 징크 지붕을 가진 5층 건물 중 2층 201호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2023년 07월 06일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다. 건물 내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 내부 구조는 호실별로 차이가 있습니다. 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2024년 04월 08일 접수된 서울은평새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함하여 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 없습니다.

다만, 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계 또한 미상으로 파악되어, 해당 물건에 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 여부 및 보증금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 한솔빌리지(101동) (1996년 준공, 59.94㎡): 2026년 7월 20일 12,100만원에 거래. (약 201.87만원/㎡)

* 한미주택(자동) (1991년 준공, 76.6㎡): 2026년 7월 15일 8,000만원에 거래. (약 104.44만원/㎡)

* 화성빌라4차 (2019년 준공, 54.03㎡): 2026년 7월 17일 14,500만원에 거래. (약 268.37만원/㎡)

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물로, 위 비교 사례 중 2019년 준공된 화성빌라4차(54.03㎡, 14,500만원)와 면적 및 준공 시기가 가장 유사합니다. 화성빌라4차의 거래가를 기준으로 평당 약 268.37만원을 적용할 경우, 본건(53.60㎡)의 시세는 약 1억 4,380만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본건은 2023년 신축 건물임을 감안할 때, 화성빌라4차보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

6. 생활정보

본건은 주변에 각종 생활 편익시설 및 공공시설이 소재하고 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 감정가 2억 6,800만원 대비 최근 유사 면적의 신축 건물 거래 사례가 많지 않아 정확한 비교는 어렵지만, 2019년 준공 건물이 약 1억 4,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (약 500만원/㎡ vs 268만원/㎡)

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역 외 다수의 공법상 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 파악되지 않아, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보: 제공된 검색 결과 내에서 본건 소재지 인근에 특별히 언급된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸하여 권리 분석 상 깨끗하다는 이점도 있습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 임대차 관계가 불확실하여 명도에 대한 주의가 필요합니다. 다양한 공법상 제한 사항도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 준공으로 신축의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득합니다.

* 소형 면적: 53.60㎡ (약 16.2평)의 소형 면적으로 수요층이 다양할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 유사 면적, 유사 연식의 거래 사례(2019년 준공, 54.03㎡, 1억 4,500만원)와 본건의 신축(2023년 준공)이라는 점을 고려할 때, 약 270만원/㎡ ~ 320만원/㎡ 수준을 예상해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건(53.60㎡)의 예상 시세 범위는 약 1억 4,500만원에서 1억 7,150만원으로 추정됩니다.

다만, 감정가(2억 6,800만원)가 현재 파악된 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있습니다. 감정가 대비 70% 수준인 약 1억 8,760만원을 상회하는 입찰가는 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 56% ~ 67% 수준에 해당합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임대차 관계 명확화, 그리고 본건의 정확한 시장 가치 재평가를 통해 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.