나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [17] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (17)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 7월 6일 (신축 건물)

본 건물 총 호수: 12호 (B동 기준)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

본건 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 서울은평새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 본 건 경매의 원인채권인 근저당을 포함하여 모든 권리가 말소될 예정입니다. (토지 별도 등기 관련 근저당도 말소 대상임)

말소될 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑2(압류), 갑3(임의경매)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로 주거용 부동산입니다.

주변은 주거지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 사용승인일이 2023년 7월 6일로 신축 건물에 해당하여 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

구조: 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 건물 중 4층입니다.

내부 구조 (이용상태): 소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로, 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. (유형에 따라 방 2개 등 차이가 있을 수 있음)

설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 설비 등 최신 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임차인이 존재하는지, 있다면 보증금 및 차임이 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않았습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보로 보아 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

신축 건물 하자 가능성: 2023년 사용승인된 건물로, 사용승인 후 시간이 짧아 건물 자체의 하자나 미비점에 대한 보수 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 공동 소유 문제: 총 12개 호실로 구성된 공동주택으로, 관리 주체, 공용 부분 유지보수 등에 대한 공동 소유자 간의 의견 충돌이나 분쟁 가능성이 잠재해 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있어 물리적인 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

입지 및 교통 환경은 보통 수준으로 주거 환경으로는 무난합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 전혀 없으므로 권리 관계는 매우 명확합니다.

다만, 임대 관계 미상 및 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

높은 감정가에도 불구하고, 최신 건물이라는 점과 명확한 권리 관계를 바탕으로 접근할 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2023년 준공된 신축 건물로 희소성 및 높은 거주 만족도가 기대됩니다.

낙찰 후 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물면적은 38.18㎡(약 11.55평)이며, 2023년 7월 사용승인된 신축 건물입니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2019년식 54.03㎡ 빌라가 145,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 2,683,711원/㎡입니다.

본건의 감정가는 207,000,000원으로, 면적당 약 5,421,687원/㎡입니다.

주변 신축이 아닌 노후 건물의 실거래가와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하며, 본건은 2019년식 빌라보다 4년 더 신축입니다.

신축 건물의 가치를 고려하여 2019년식 빌라의 면적당 가격에 신축 프리미엄을 적용하고, 감정가 대비 합리적인 수준을 고려할 때, 약 140,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 기반 분석을 통해 도출된 예상 입찰가이며, 투자자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.