나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [2] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (2)

물건 종류: 다세대주택

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층202호

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용 면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

토지 면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

건물 총 면적 (총괄표제부 기준): 465.31㎡ (약 140.77평)

토지 대지 면적 (총괄표제부 기준): 1047㎡ (약 316.72평)

건물 층수: 5층 중 2층

건축물 사용승인일: 2023년 07월 06일

1.3. 특이사항 및 권리 분석

특이사항: 공동담보, 유동화물건

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 6,132,000,000원

말소기준권리: 서울은평새마을금고 근저당 (2024.04.08 접수)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다. 본건 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

3. 건물 현황

3.1. 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 징크지붕의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상의 현황도를 기준으로 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

4. 상권 분석 및 시세

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 인접한 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 한솔빌리지(1996년식, 59.94㎡): 121,000,000원 (약 201.87만원/㎡)

* 한미주택(1991년식, 76.6㎡): 80,000,000원 (약 104.44만원/㎡)

* 화성빌라4차(2019년식, 54.03㎡): 145,000,000원 (약 268.37만원/㎡)

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 건물로, 주변 시세가 형성된 건물들보다 건축 연식이 현저히 낮습니다. 따라서 신축 프리미엄을 고려할 때, 동일 면적 대비 더 높은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다. '화성빌라4차'의 2019년식 동일 면적당 가격(약 268.37만원/㎡)을 적용하면, 본건(51.57㎡)의 단순 환산 시세는 약 138,400,000원 수준입니다.

4.2. 감정가와의 괴리

본건의 감정가는 258,000,000원으로, 위에서 분석한 최근 매매 시세(최고 145,000,000원)와 상당한 격차를 보입니다. 이는 신축 건물로서의 가치 평가, 감정 시점의 시장 상황, 또는 제공된 주변 시세 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 특정 단지나 건물일 가능성 등을 복합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 공공시설

주변에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 편의시설

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방, 화재탐지 설비 및 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임차인 현황 상 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 파악되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이나 차임 정보가 누락된 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 과도한 채무 규모

본건과 관련된 총 등기부채권 총액은 6,132,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 258,000,000원으로 채무 규모가 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 채무 구조의 불안정성을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 시세 및 감정가 괴리

주변 시세와 감정가 간의 큰 차이는 향후 낙찰가 및 시세 형성에 불확실성을 내포합니다. 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재확인이 요구됩니다.

6.4. 지역 규제

토지이용계획 상 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 지역 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 주거 편의시설이 인접해 있으며 교통 접근성도 무난합니다. 그러나 막대한 채무 규모, 미확인 임차인 존재 가능성, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 수리 비용이 적게 듭니다.

* 주거 편의성: 생활편익시설 및 공공시설 접근이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 가능성이나 향후 시세 상승 여력을 면밀히 검토할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원이나, 제공된 주변 최근 매매 시세는 80,000,000원부터 145,000,000원 범위에 있습니다. 특히 2019년식 54.03㎡ 면적의 '화성빌라4차'가 145,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(2023년식, 51.57㎡)의 시세는 이에 준하거나 약간 상회할 것으로 추정되나, 감정가와의 큰 괴리는 주의가 필요합니다.

과도한 채무 규모, 미확인 임차인 리스크, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 감정가의 70% 수준인 약 180,600,000원에서, 주변 시세의 최고가보다 약간 높은 수준인 160,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.