나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [18] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (18)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128, 아크로빌 비동 5층 501호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 254,000,000원

토지면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

건물면적: 44.58㎡ (약 13.49평)

토지/건물 제시외 면적: 없음

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역임.

각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조, 징크 지붕

동: 아크로빌 B동

층: 5층 중 5층 (501호)

사용승인일: 2023년 07월 06일 (신축 건물)

외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샤시 창호

3.2. 건물 이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 호실별로 상이함 (본건 501호는 집합건축물대장상 현황도 기준, 방3/욕실2 또는 방2/욕실2 또는 방2/욕실1 등으로 표기될 수 있음).

소유자 및 이해관계인 부재로 실제 이용상태와 차이가 있을 수 있음.

3.3. 설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방 (가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖춤.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당 (서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수, 채권최고액 5,832,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서상 지상권은 없으며, 별도등기된 근저당은 말소 대상임.)

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보 없음. 인수 보증금 합계 0원.

4.4. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사거장디벨로퍼 (2024-04-08)

근저당: 서울은평새마을금고 (2024-04-08, 5,832,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 성남제일새마을금고 (2024-12-31, 300,000,000원) - 말소

압류: 남양주세무서장 (2025-01-22) - 말소

임의경매: 서울은평새마을금고 (2025-08-12, 4,365,909,010원) - 말소

등기부채권 총액: 6,132,000,000원.

상기 권리들은 말소기준권리 이후 순위에 해당하여 매각으로 모두 소멸될 예정임.

5. 상권분석

5.1. 주변 유사 물건 시세 (JSON 분석 기반)

2026년 7월 실거래 사례 분석:

* 한솔빌리지 (연립, 1996년 준공, 59.94㎡): 121,000,000원

* 한미주택 (다세대, 1991년 준공, 76.6㎡): 80,000,000원

* 화성빌라4차 (연립, 2019년 준공, 54.03㎡): 145,000,000원

5.2. 시세 분석

본건(다세대주택, 44.58㎡)과 면적 및 건물 유형이 유사한 화성빌라4차(54.03㎡, 2019년 준공)의 최근 실거래가 145,000,000원을 참고할 수 있음.

본건은 건축 연도가 2023년으로 매우 신축이라는 점에서 화성빌라4차보다 높은 가격이 형성될 가능성이 있음.

다만, 본 건의 감정가는 254,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가인 145,000,000원과 비교 시 상당히 높은 수준임. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있음.

신축이라는 점을 감안하더라도, 현재 파악된 실거래가 수준에서 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대하기는 어려움.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 주거 생활은 무난할 것으로 예상됨.

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 영위 가능.

* 교육시설: 묵현초등학교, 심석고등학교 등 인근 위치.

6.2. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 및 유동화 물건

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

7.2. 미상 임대료

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인이 존재할 경우 명도 절차 및 비용이 추가로 발생할 수 있음.

7.3. 기타 확인 사항

건축물 사용승인일이 2023년 07월 06일로 매우 신축 건물이므로, 건물 하자 여부를 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 필요함.

총 23세대가 거주하는 공동주택 단지로, 관리 상태 및 관리비 체납 여부를 확인해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 즉시 거주 가능하며 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높을 것으로 기대됨.

8.2. 양호한 입지 조건

주거 지역에 위치하며 단독 및 소규모 공동주택이 혼재하여 주거 쾌적성을 확보할 수 있음.

8.3. 편리한 교통

차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋음.

9. 종합 의견

본 물건은 신축 다세대주택으로, 최근 건물 사용승인이 완료되어 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다. 입지 및 교통 환경은 무난한 수준이며, 등기부상 권리 관계는 명확하나 임대차 관계 미상인 점은 명도 시 유의해야 합니다. 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 형성된 점은 입찰가 산정 시 고려해야 할 주요 포인트입니다. 신축 프리미엄과 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 254,000,000원입니다.

주변 유사 다세대/연립주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준)는 80,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 확인됩니다.

본 건은 면적(44.58㎡)과 건축 연도(2023년)에서 유사한 화성빌라4차(54.03㎡, 2019년 준공)의 실거래가 145,000,000원을 참고할 때, 신축 프리미엄을 반영하더라도 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대하기는 어려운 상황입니다.

보수적인 시세 범위를 3.3㎡당 600만원 ~ 800만원으로 가정하면, 44.58㎡ (약 13.49평) 기준 약 80,940,000원 ~ 107,920,000원 범위가 됩니다.

다만, 건물 노후도, 지역 시장 상황, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가는 최근 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 최적 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서, 해당 물건의 장단점 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최저 입찰가는 감정가의 70% 또는 80%부터 시작하나, 본 건의 경우 시세보다 높은 감정가를 고려하여 신중한 금액 설정이 필요합니다.

본 자료는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문, 추가 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.