나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [13] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경3026 (13)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128, 아크로빌 비동 2층 202호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정가

191,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

* 토지지분: 35.55㎡ (약 10.75평)

* 건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

* 건물지분: 38.18㎡ (약 11.55평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '묵현1리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난합니다.

3. 건물 및 시설 정보

3.1. 건축물 현황

* 건물 사용승인일: 2023년 07월 06일

* 구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕 (5층 중 2층 202호)

* 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

3.2. 이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 표기)

* 본건(202호)은 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다.

3.3. 설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방 구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

3.4. 토지형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 본건 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사거장디벨로퍼 (2024-04-08 접수)

* 말소기준권리: 근저당권 (서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수, 채권최고액 5,832,000,000원)

* 기타 권리:

* 근저당권 (성남제일새마을금고, 2024-12-31 접수) - 말소예정

* 압류 (남양주세무서장, 2025-01-22 접수) - 말소예정

* 임의경매개시결정 (서울은평새마을금고, 2025-08-12 접수, 채권액 4,365,909,010원) - 말소예정

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 물건명세서 상 '토지에 관하여 별도등기 있으나, 해당 근저당권은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상임'으로 기재되어 있어, 별도 등기된 권리가 경매로 소멸될 예정입니다.)

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 서울은평새마을금고의 근저당권보다 선순위 권리 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 근저당권, 성남제일새마을금고의 근저당권, 남양주세무서장의 압류, 서울은평새마을금고의 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

(금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 정보 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 소재지인 화도읍 묵현리 일대의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 사례 1: 1996년식 연립주택, 59.94㎡(약 18.13평), 3층, 2026년 7월 20일 거래가 12,100만원.

평당 약 667.4만원 수준.

* 사례 2: 1991년식 다세대주택, 76.6㎡(약 23.17평), 3층, 2026년 7월 15일 거래가 8,000만원.

평당 약 345.3만원 수준.

* 사례 3: 2019년식 연립주택, 54.03㎡(약 16.34평), 2층, 2026년 7월 17일 거래가 14,500만원.

평당 약 887.4만원 수준.

5.2. 본건과 시세 비교

본건은 2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 매우 양호할 것으로 예상됩니다.

토지면적 35.55㎡(약 10.75평), 건물면적 38.18㎡(약 11.55평)에 대한 감정가는 191,000,000원입니다.

평당 약 16,536,800원 수준으로 산정되었습니다.

그러나 주변의 연식 있는(1991년~2019년식) 다세대 및 연립주택 시세는 평당 약 345.3만원 ~ 887.4만원 수준으로 파악됩니다.

이는 본건의 감정가가 최근 시장 거래가 대비 현저히 높게 책정되었거나, 비교 대상 주택들의 상태 및 개별 가치가 매우 낮을 가능성을 시사합니다.

신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 일상생활 영위에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 환경은 무난합니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (2012-11-29) (묵향유치원)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

8. 잠재적 리스크

* 유동화 및 공동담보 물건: 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 현황이 명확하지 않아 인수할 임차인이 존재하거나, 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 신고되었습니다.)

* 토지이용계획 상 제한: 다수의 환경 및 개발 관련 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시장 시세 간 괴리: 감정가 191,000,000원 대비 주변 신축이 아닌 건물들의 시세가 현저히 낮아, 감정가의 적정성 및 낙찰 후 실제 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 가능성: '배출시설 설치 제한 지역', '공장 설립 승인지역' 등은 주변에 환경 영향을 줄 수 있는 시설이 존재하거나 개발될 가능성이 있음을 시사합니다. (현장 방문 시 주변 환경 상세 확인 필요)

9. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 깨끗한 상태의 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 소유권 외 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 경매 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

그러나 주변 유사 연식의 주택 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 신축 건물이라는 프리미엄을 고려하더라도, 감정가와 시장 시세 간의 차이가 매우 커 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로, 즉시 거주 가능하거나 임대가 용이한 상태입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 만약 시장 시세가 감정가 수준으로 회복되거나, 신축 건물의 가치가 재평가된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 시장 상황은 그렇지 않은 점 유의)

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

주변 신축이 아닌 주택들의 최근 거래 시세를 고려하면, 평당 약 345만원 ~ 887만원 수준으로, 본건 면적(약 11.55평)을 적용 시 약 3,990만원 ~ 10,240만원 범위의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 본건은 2023년 신축 건물이라는 점에서 위에 제시된 시세보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 만약 신축 건물의 가치가 시장에서 제대로 반영된다면, 1억원 초반대의 시세가 형성될 가능성도 있습니다.

결론적으로, 현재 시세만으로는 감정가(191,000,000원)가 매우 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 주변 시세 및 신축 프리미엄을 고려하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 근거 확보 시: 만약 감정평가액의 근거가 타당하다고 판단될 경우, 감정가 수준인 191,000,000원 이하에서 경쟁 상황을 보며 신중하게 접근할 수 있습니다.

입찰 전에 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 시세 동향을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.